隨著上海“居住證滿三年可購二套房”政策被叫停，地產板塊周三也迎來了一波大幅回調，同時拖累股指出現下跌，地產板塊走勢受政策影響程度顯露無遺，這也使得市場人士對于地產板塊的后續走勢開始出現明顯分歧。
不過就筆者看來，本輪地產板塊的上漲固然有估值低的因素，但就時機而言，顯然還不是出現大幅上漲的良機，其原因主要有以下一些方面：
首先，從對地產股影響最大的政策層面來說，盡管很多地方政府出于“土地財政”的考慮，在近來樓市走勢不佳的情況下紛紛開始試探性地出臺救市政策，但從其結果來看，只要是經過媒體高頻度曝光的，無一不被緊急叫停。這充分說明在中央政府樓市調控的基調沒有改變的情況下，地方政府在和中央的地產政策博弈中仍處于下風，并且其過程仍將是曲折而長期的。
其次，從地產公司本身而言，在宏觀調控的大背景下，此前一些高價拿地的地產公司已經開始感受到現金流的壓力；而隨著時間的推移，今年二三季度將有更多的地產公司現金流出現吃緊，只要樓市維持目前的狀態，以價換量將是地產商的唯一選擇，這無疑將影響地產公司的盈利情況，也同時意味著目前貌似估值較低的地產股或將隨著房價的不斷下跌而迎來估值不斷抬高的狀態。
再次，在目前信貸資金流入地產受限的情況下，隨著部分公司現金流危機的來臨，地產行業的兼并收購也將逐步進入高潮期，這也意味著行業中能活得更久的公司才有望從調控后的市場中獲得更多的市場份額，但要想重復此前十年超高利潤率的盛況顯然已無可能，地產業步入市場平均利潤率的時代即將來臨。作為一個事關國計民生的行業，此前的超高利潤率顯然是國家所無法承受的。
回到A股市場地產股的走勢，筆者認為，在地方政府多次試探中央政策底線失敗之后，此輪反彈也將進入尾聲階段，而隨著地產公司現金流危機的爆發，房價的下跌將使得地產股步入二次探底階段，只有在房價真正探底之時，地產股才能迎來真正的上漲行情。
i-?S -a?????es New Roman"'> 回顧近幾個月來的地產政策可見，部分地方政府迫于壓力頻頻試探中央房地產政策。地產板塊也按捺不住長期以來的壓抑，稍有機會就呈現井噴之勢。同花順金融數據終端統計顯示，今年年初截至昨日收盤的兩個月時間內，房地產板塊整體上漲了19.52%，僅次于有色金屬及采掘業漲幅，也大幅跑贏同期上證指數9.79%的漲幅。
對于房地產板塊未來走勢，肖恩投資合伙人佟瀚對《第一財經日報》記者表示，預計中央政府將不會在2012年放松其主要的房地產限購措施。總而言之，房地產限制措施的寬松只可能會發生在其行業已達到一定的“真正損失”之后。
另外，業內普遍也認為，上海作為一線城市具有較強的示范作用，其在樓市政策方面的細微變動都會引來不少城市效仿。此次上海“舊政新解”被叫停，將給其他地方政府傳達出較為明確的信號。
中國股市向來是政策晴雨表，這一點在房地產市場上也格外明顯。瑞銀證券分析師陳李強調，影響2012年A股市場最重要的因素第一是房地產，第二是通貨膨脹。地產股屬于經濟早周期行業，政策敏感性很高。雖然近期房地產行業有超預期表現，不過他始終認為，A股市場在3月份晚些時候的調整風險依存，地產銷售環比提高的空間和時間依然有待觀察，信貸不達市場預期及歐債市場可能的劇烈波動都是潛在的風險。陳李對于地產股持“短期謹慎，中期樂觀”的態度。
而具體分析不同的漲跌情況可以發現，A股龍頭房企“招、保、萬、金”漲幅普遍較弱，如萬科Ａ年初以來只漲了10.84%、保利地產漲11%、招商地產漲12.5%、金地集團稍好，漲17.17%。相比之下，有21只地產股的漲幅超過30%。不過這多集中于二三線的房地產公司個股，或是有重組等預期的ST類地產股。分析師預計，未來不同類型的房地產上市公司股價也會出現一定的分化。
東興證券鄭閔鋼分析，未來預計定位大眾普通住宅的快速周轉型企業銷售業績仍然將會有很好的保障，因此“一高一低”的公司相對具備趨勢性投資機會的條件；另外在“一高一低” 房地產上市公司持續走強的帶動下，預計一些超跌的區域性房地產公司可能也具備很好的反彈基礎。
佟瀚認為，政府可以通過以下兩點來間接地緩解房地產市場的惡化：首先，政府提供有利的政策和廉價的銀行貸款，從而鼓勵房地產開發商建設小規模的商業住房；其次，進一步降低首次購房者的首付款比例和貸款利率。
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本文標題：政策風向標未改地產股春天在哪里
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