2011年4月底，上述華融信托與陽光新界合作發(fā)行的股權(quán)投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1年至2012年5月18日，不過其融資成本已經(jīng)高達(dá)13%。

8月初，陽光城持有50%股權(quán)的子公司福建金融國際中心建設(shè)有限公司準(zhǔn)備與五礦信托合作設(shè)立信托計(jì)劃，規(guī)模在4-5億元之間。信托的年利率也飚升至17.5%的水平。

除上述信托融資外，2011年10月、11月，陽光城的兩家子公司分別從陜西國際信托、國元信托分別獲得3億元、2.8億元的委托貸款，利率均為15%的水平。

在此過程中，陽光城的對外擔(dān)保也持續(xù)上升。

陽光城2011年11月的一份公告顯示，其累計(jì)對外擔(dān)保余額為11.8億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（合并報(bào)表）的72.88%；其中對控股子公司的實(shí)際擔(dān)保余額為人民幣10.8 億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（合并報(bào)表）的66.71%。

在國泰君安統(tǒng)計(jì)的包括萬科、首開股份、金地集團(tuán)、泛海建設(shè)等在內(nèi)的30 家上市房企信托發(fā)行及負(fù)債情況中，無論從信托金額占市值比例、信托金額占現(xiàn)金比例、信托金額占有息負(fù)債比例、信托金額占真實(shí)負(fù)債比例還是信托金額占總負(fù)債比例排序看，陽光城都高居榜首。

國泰君安在上述報(bào)告中提到，從信托占有息負(fù)債比例的角度看，陽光城為177%，2012年到期規(guī)模為18億元，因?yàn)槠浒l(fā)行的利率也明顯較高，所以“信托到期的相對付息壓力較大”。

值得注意的是，陽光城也有項(xiàng)目提前兌付的項(xiàng)目。2011年11月底，陽光城公告稱，在2010年與中信信托合作設(shè)立的股權(quán)投資信托計(jì)劃將在2012年2月5日提前向信托支付2.4億元。按照原計(jì)劃，這份信托計(jì)劃的最長期限是36個(gè)月。按照陽光城的說法，是陽光城向中信信托發(fā)出《關(guān)于提前償付收購價(jià)款的通知函》。

2月23日，記者致電陽光城，欲就上述數(shù)據(jù)和未來償債計(jì)劃進(jìn)行采訪，被告知此事需要和董秘聯(lián)系，但截至發(fā)稿時(shí)，其電話均無人接聽。

地產(chǎn)基金或接盤

如果地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)基金肯定會有部分入場接貨，但是量究竟有多大，很難估計(jì)。

西部某信托公司人士告訴記者，在2月初，當(dāng)?shù)氐你y監(jiān)局局長便率一隊(duì)人馬到該信托公司檢查工作，其中第一條重點(diǎn)就是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，特別是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。“要求對2012年到期的信托項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)梳理，做好各種情況下的預(yù)案，確保按期兌付。”他說。

上述第三方機(jī)構(gòu)高管表示，從合作的各家信托公司溝通情況來看，今年的重點(diǎn)就是保證兌付，現(xiàn)在很多公司內(nèi)部都有一份黑名單，少則的3-5家，多的將近20家，這些都是信托公司今年需要各自緊盯的項(xiàng)目。

上述首席風(fēng)控官也認(rèn)為，名單管理肯定是要需要做的，主要是針對那些失信、違約以及有不良記錄的開發(fā)商。

業(yè)界普遍認(rèn)為，一旦發(fā)生地產(chǎn)項(xiàng)目兌付風(fēng)險(xiǎn)，則可有三類解決辦法，一是信托公司自有資金收購；二是發(fā)新還舊；三是項(xiàng)目出售變現(xiàn)或引入地產(chǎn)基金。

上述首席風(fēng)控官表示，信托公司兜底的做法只能適用非常少量的項(xiàng)目，因?yàn)樾磐泄�司資本實(shí)力普遍不強(qiáng)。“相比銀行貸款到期還可以接連展期，信托產(chǎn)品基本都是剛性兌付。也不太可能有充足的時(shí)間等信托公司出售項(xiàng)目來還債。”他說。

至于借新還舊，也是可望而不可及。用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從年初至2月23日，房地產(chǎn)類信托共發(fā)行僅29款，月平均發(fā)行14.5款，相比去年每月平均的84款相比，已有大幅度下降。

“以前一款產(chǎn)品出來后，每周募集1億元規(guī)模都很平常，但是今年就困難了，現(xiàn)在的投資者也對地產(chǎn)信托有敬而遠(yuǎn)之的想法。”上海一位從事信托銷售人士告訴記者。

不過，地產(chǎn)基金卻在不斷地籌集資金，準(zhǔn)備進(jìn)場。

清科研究的數(shù)據(jù)顯示，在銀根收緊以及調(diào)控重拳頻出的宏觀環(huán)境下，2011年私募房地產(chǎn)投資基金突圍而出，共有29只基金募集到位，募資總額40.78億美元。

上海一位地產(chǎn)基金人士表示，如果地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)基金肯定會有部分入場接貨，但是量究竟有多大，就很難估計(jì)。

“最佳的方式是先以債權(quán)介入項(xiàng)目，如果2年后實(shí)在無法償還，那么還可以做債轉(zhuǎn)股，這樣對地產(chǎn)基金來說談判的主動權(quán)或優(yōu)勢就強(qiáng)許多。”他說，在項(xiàng)目的挑選上就要求比較高，對于二級市場的開發(fā)項(xiàng)目，必須是五證齊全，另外則是2007年以前拿的地，成本要低，同時(shí)開發(fā)商應(yīng)該是二級以上資質(zhì)。

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本文標(biāo)題：緊盯黑名單開發(fā)商 多方暗戰(zhàn)2500億地產(chǎn)信托兌付

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