【樂(lè)購(gòu)傳媒訊】自限購(gòu)令擴(kuò)大化至今已經(jīng)半年有余,雖然多數(shù)城市的房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)明顯下行,但是隨著市場(chǎng)成交量的持續(xù)低迷,國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境日趨緊張,房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸陷入風(fēng)聲鶴唳的狀態(tài)。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾,更是因?yàn)?ldquo;借款條件惡化和銷售量下滑”,而把中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的信用評(píng)級(jí)前景調(diào)降至負(fù)面。
標(biāo)準(zhǔn)普爾這次的動(dòng)作,盡管有分析認(rèn)為是國(guó)際資本獵殺中國(guó)經(jīng)濟(jì)的陰謀,但從稍稍理性和務(wù)實(shí)的角度而言,下調(diào)中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)恰是應(yīng)時(shí)之行為。畢竟,隨著強(qiáng)力調(diào)控政策效力的顯現(xiàn),以及房?jī)r(jià)內(nèi)在的強(qiáng)烈紙面繁榮特征的現(xiàn)實(shí),加上不安定的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境,中國(guó)房?jī)r(jià)都面臨著又一次的變盤可能。由此,宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)發(fā)生,這是過(guò)去多年貨幣“井噴”的必然結(jié)果。
近期,關(guān)于重啟保增長(zhǎng)政策基調(diào)的議論明顯增多,房地產(chǎn)逐漸不再成為最優(yōu)質(zhì)的抵押資產(chǎn),越來(lái)越多的企業(yè)難以從銀行獲取貸款,尤其對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言更是如此。這一切預(yù)示著不少地產(chǎn)商的資金鏈即將崩裂。他們?cè)诩南Ｍ谠賮?lái)一次08年式的大救市,度過(guò)目前的危局。所以,眼下正在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變盤與否的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。如果政策得力,加上外圍環(huán)境的重疊,中國(guó)多年的“擠泡沫”運(yùn)動(dòng),極有可能在未來(lái)兩三年內(nèi)勝利完成。這取決于三大因素。
一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)重回保增長(zhǎng),再次上演天量貨幣刺激經(jīng)濟(jì)的惡性增長(zhǎng)模式。目前,廣義貨幣仍然維持著16%左右的高增長(zhǎng),保守估計(jì)今年的新增貸款依舊會(huì)高于7萬(wàn)億。貨幣環(huán)境仍然處于汪洋局面,是房?jī)r(jià)下行最大的障礙。盡管不少企業(yè)遭遇融資難,但是對(duì)于具有地方政府和國(guó)企背景的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),貨幣政策依然是“事實(shí)寬松”的狀態(tài),拿錢并非難事。如果要是迫于經(jīng)濟(jì)放緩的壓力,重回保增長(zhǎng)的話,那么房?jī)r(jià)變盤就徹底沒(méi)戲。
二是通脹何時(shí)見(jiàn)頂。這直接關(guān)系到緊縮貨幣政策的執(zhí)行力度,可以預(yù)期,如果下半年通脹走弱,加上經(jīng)濟(jì)放緩超出預(yù)期,重新放松貨幣政策可能性就大為增加。通脹是目前中國(guó)能堅(jiān)守貨幣緊縮的唯一剛性理由。本來(lái),貨幣超發(fā)就能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)繁榮,是全球各國(guó)政府的普遍想法,但這兩年的現(xiàn)實(shí)說(shuō)明,這只能帶來(lái)惡性通脹和資產(chǎn)泡沫,并不可能解決結(jié)構(gòu)性難題和持久的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。顯然,中國(guó)政府也早已經(jīng)明了貨幣濫發(fā)的后果,眼下的通脹之戰(zhàn)就成為貨幣紀(jì)律絕不能再失控的根本因素。
在我看來(lái),中國(guó)本輪通脹遠(yuǎn)未結(jié)束,極有可能在明年再迎來(lái)一波高峰,通脹見(jiàn)定論注定會(huì)被無(wú)情的現(xiàn)實(shí)所斥責(zé)。除了長(zhǎng)年的貨幣濫發(fā),要素價(jià)格長(zhǎng)期被壓制、不斷攀升的勞動(dòng)力成本、積重難返的外匯體制等因素,最終都不得不啟動(dòng)制度性改革,任何一項(xiàng)都足以拉升中國(guó)的通脹水平。
隨著時(shí)間的推移,這些領(lǐng)域的矛盾會(huì)不斷爆發(fā),唯有改革是唯一的出路。近年席卷全國(guó)的電荒,就是電煤要素價(jià)格長(zhǎng)期壓抑的結(jié)果,未來(lái)電煤市場(chǎng)化改革勢(shì)必會(huì)加速推進(jìn)。所以說(shuō),中國(guó)的通脹會(huì)長(zhǎng)時(shí)間成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控目標(biāo),貨幣再寬松的可能性微乎其微。恰恰相反,中國(guó)必須重回正常的貨幣環(huán)境,廣義貨幣增速應(yīng)該回落至10%以下,新增貸款年度目標(biāo)跌至3到5萬(wàn)億,才能真正控制住中國(guó)的通脹。同時(shí)啟動(dòng)一系列的制度性改革,否則通脹瀕臨失控風(fēng)險(xiǎn)。
三是美元中期反彈能否成為主基調(diào)。5月上半旬,國(guó)際金融市場(chǎng)急劇動(dòng)蕩,美元指數(shù)急速跳升,中期反彈跡象乍現(xiàn)。但是下半旬又出現(xiàn)了一波明顯的下探行情,歐元兌美元重新沖高,使得之前市場(chǎng)一度看好的美元中期反彈格局遭遇質(zhì)疑。不過(guò),隨著近日美聯(lián)儲(chǔ)可能提前升息的預(yù)期顯現(xiàn),希臘債務(wù)危機(jī)再度升級(jí),美元中期反彈格局形成又重回主基調(diào)。如果未來(lái)兩三年,美元出現(xiàn)中期大反彈,外資大量回流美國(guó)市場(chǎng),且剛好與國(guó)內(nèi)極其緊縮的貨幣政策相交叉,那么房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)就是必然。這是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫“軟著陸”的最后機(jī)會(huì)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了13年的野蠻生長(zhǎng)之后,著實(shí)到了應(yīng)該回歸理性發(fā)展的時(shí)候。恣意攀升的房?jī)r(jià),不僅嚴(yán)重違背了市場(chǎng)運(yùn)行的正常路徑,造成極其離譜的房?jī)r(jià)收入比、租售比,泡沫的不斷累積,只會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)承擔(dān)更大的“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控,從中央到地方,從開(kāi)發(fā)商到普通民眾,各方都承擔(dān)了高昂的執(zhí)行成本,可算是多年“擠泡沫”的最苦難一戰(zhàn)。若我們?cè)俅五e(cuò)失拔除房地產(chǎn)泡沫的機(jī)會(huì),將更多的資源用于保障房建設(shè),加快推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中興的步伐,那么,未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)只會(huì)在被房?jī)r(jià)綁架的惡性增長(zhǎng)道路上,愈發(fā)難以自救。畢竟,“騎車的大象”不可能永遠(yuǎn)能夠以超高速運(yùn)行。
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本文標(biāo)題：房?jī)r(jià)變盤的三大前提
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