近日，成都樓市剛需樓盤暖意融融，綠地成都項(xiàng)目兩周勁銷15億、華潤青年房展會(huì)兩周清盤800套房源、中德英倫聯(lián)邦單盤一月斬獲1.5億……與剛需的熱鬧相比，高端住宅市場(chǎng)卻是一片冷清，鮮有成交。

    上月中旬，仲量聯(lián)行發(fā)布了2011年度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告。報(bào)告指出，受國家調(diào)控政策影響2011年成都住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，高端住宅受傷嚴(yán)重，全年呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。去年成都高端住宅成交套數(shù)同比大幅下跌40.9%。直至目前，這種下滑趨勢(shì)仍在繼續(xù)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，此番剛需住宅成交反彈源自被抑剛需的釋放，無法真正的帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。沒有政策的支持，高端住宅仍將持續(xù)冷清。

    調(diào)控政策繼續(xù)  高端住宅回暖時(shí)候未到

    據(jù)世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2月13日-19日）成都商品住宅共成交1016套，同比上周上漲24.2%。年后，隨著剛需購房者入市，不少剛需樓盤迎來小陽春。同時(shí)，在樓盤的優(yōu)惠和房貸利率松動(dòng)消息的雙重刺激下，剛需樓盤暖意仍在持續(xù)。

    一邊是剛需盤暖意融融，一邊卻是高端住宅的春寒料峭。從透明房產(chǎn)網(wǎng)上周（2月13日-19日）商品住宅公開成交數(shù)據(jù)可以看到，在上周成都商品住宅新房成交中。其中成交均價(jià)在13000元/平米以上的房源僅12套。成都高端住宅市場(chǎng)的冷清可見一斑。

    業(yè)內(nèi)人士指出，高端住宅市場(chǎng)自去年十月房交會(huì)后，市場(chǎng)開始逐漸顯現(xiàn)出低迷狀態(tài)，全年呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。進(jìn)入2012年以來，隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，高端市場(chǎng)萎靡之象盡現(xiàn)，逐漸陷入了降價(jià)、滯銷的尷尬境地，一些延遲開盤、隱性開盤等現(xiàn)象也隨之而來。

    位于錦東路的九龍倉雍錦匯在去年1月便取得預(yù)售許可證，當(dāng)期推出78套房源。截止昨天透明網(wǎng)上仍顯示可售房源63套。而由朗基地產(chǎn)打造的朗基望今緣于去年5月取得預(yù)售許可證，其3萬/平米的價(jià)格令人咋舌，然而截止昨天在透明網(wǎng)上的信息顯示其大部分房源被抵押，售出房源不多。同樣在去年11月亮相的保利系列高端項(xiàng)目——保利康橋，在透明房產(chǎn)網(wǎng)上顯示推出的房源僅走量五分之一左右。

    對(duì)此，銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔向本網(wǎng)表示，當(dāng)下言及成都高端住宅回暖為時(shí)尚早。她指出，高端產(chǎn)品并不是沒有市場(chǎng)需求，而是高端住宅產(chǎn)品的消費(fèi)群體暫時(shí)受制于政策和市場(chǎng)環(huán)境的壓制，難以釋放，所以目前成都高端住宅市場(chǎng)尤其是主城區(qū)范圍內(nèi)幾乎沒有什么走量。

    成都主城區(qū)一項(xiàng)目銷售人員也對(duì)本網(wǎng)表示，高端住宅回暖，主要還是看政策變化。當(dāng)下剛需盤回暖，不能帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，高端住宅也只有眼饞的份兒了。就目前市場(chǎng)形勢(shì)看來，等待政策的回暖不太現(xiàn)實(shí)，關(guān)鍵還是要做好當(dāng)下，一味的看、等、望都是不利的。

    高端住宅市場(chǎng)好壞不一 區(qū)位性價(jià)比成關(guān)鍵

    自09年市場(chǎng)復(fù)蘇以來，隨著土地成本的上升，越來越多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端項(xiàng)目。去年，成都迎來高端項(xiàng)目集中亮相。萬科.五龍山、華潤.金悅灣、亞特蘭蒂斯、倫敦.金陽西區(qū)、保利康橋等一眾高端項(xiàng)目紛紛亮相。

    然而在政府的嚴(yán)厲調(diào)控之下，雖然放量增加，成交量卻出現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)。世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹指出，隨著2011年的宏觀調(diào)控尤其是限購政策的實(shí)行，對(duì)高端住宅來說是一個(gè)大浪淘沙的過程。讓高端市場(chǎng)的大門越來越小，市場(chǎng)反應(yīng)也逐漸分化。一方面真正的高端項(xiàng)目將依然保持穩(wěn)定的成交甚至受到熱捧；另一方面，部分產(chǎn)品卻將陷入降價(jià)、滯銷的尷尬境地。

    在這個(gè)過程中，隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)考驗(yàn)成為關(guān)鍵。

    金陽.倫敦西區(qū)策劃經(jīng)理文豪向本網(wǎng)表示，在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，作為占據(jù)主城區(qū)稀缺資源的城市豪宅，金陽.倫敦西區(qū)的目標(biāo)客群相對(duì)小眾化，因而在今年將會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整營銷策略。制定更有效的銷售策略，在營銷上將選擇更加有效的圈層營銷手段。

    同時(shí)，亞特蘭蒂斯策劃經(jīng)理趙凱也表示，亞特蘭蒂斯自去年亮相以后前期推出的30套房源已售罄，共取得3.2億的銷售業(yè)績。面對(duì)今年的市場(chǎng)情況，亞特蘭蒂斯也將在銷售策略上做出相應(yīng)調(diào)整，追求突破。例如在營銷手法上加入一些行銷的理念和手法。

    開發(fā)商紛紛“擠入”高端產(chǎn)品開發(fā)陣營，在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新，打在擁有核心競(jìng)爭力的產(chǎn)品也成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的關(guān)鍵。交大.歸谷作為交大房產(chǎn)打造的第三代科技住宅，其將科技與生活的融合吸引了不少消費(fèi)者的青睞。它在綠色科技上的創(chuàng)新使之走在住宅開發(fā)創(chuàng)新的前列。

    另外，來自于成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的資料顯示，一直備受關(guān)注的綠地.錦天府已于近日取得預(yù)售許可證。據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)備案資料顯示，該項(xiàng)目推出的疊拼別墅400平米左右的別墅售價(jià)在七百五十多萬至八百多萬不等。業(yè)內(nèi)人士指出，類似于錦天府這種既有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又有性價(jià)比的高端項(xiàng)目，即便是在當(dāng)下不樂觀的高端市場(chǎng)中，也依然能夠站穩(wěn)腳跟。

    業(yè)內(nèi)人士表示，就目前來看，成都高端市場(chǎng)回暖尚需時(shí)日，在這種形勢(shì)下穩(wěn)扎穩(wěn)打就顯得尤為重要，諸如大幅降價(jià)或大張旗鼓開盤等一些“極端”舉措大可不必。他同時(shí)給出建議，高端項(xiàng)目在保持高端形象的同時(shí)，要選擇一些更加有效和針對(duì)性的小圈層精準(zhǔn)化營銷，通過營銷攻逐步建高端消費(fèi)者的購買信心，進(jìn)而釋放高端群體的消費(fèi)需求。（王型芳）
 

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