“是有內(nèi)部認購這個事，今年年初公司在廣州的項目就搞過一次，這次是在公司全國所有的項目推廣，但是已經(jīng)搞完了。”9月6日上午，記者在恒大地產(chǎn)集團（3333.HK，下稱恒大）旗下長沙恒大雅苑調(diào)查“內(nèi)部認購”一事時，項目部的置業(yè)顧問告訴記者。

　　此前的8月30日，恒大公布2011年半年報，公司實現(xiàn)凈利潤58.2億元，超過行業(yè)龍頭萬科A（000002.SZ）。然而，此時在長沙——占恒大銷售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恒大通過內(nèi)部認購“募集后期開發(fā)資金”的說法。

　　今年7月和8月，恒大在旗下所有開發(fā)項目推行針對內(nèi)部員工“7折購房”的內(nèi)部認購活動。同時還以VIP認籌、誠意登記等形式向公眾購房者進行內(nèi)部認籌，在項目開盤前收取數(shù)額不等的現(xiàn)金。這種違法銷售行為早在數(shù)年前即已被國家房地產(chǎn)主管部門明令禁止。

　　“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)信貸吃緊，恒大的內(nèi)部認購可能是公司為下半年蓄積開發(fā)資金的一種手段。但是內(nèi)部認購本身是非法的，而且還存在風險，一旦開發(fā)商不能按期交房或房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至攜款逃跑，購房人很難受到法律保護，交納的誠意金也難以追回。”區(qū)域經(jīng)濟學家、湖南商學院經(jīng)貿(mào)系主任柳思維直言內(nèi)部認購的風險所在。

　　內(nèi)部員工7折購房

　　“我們這里的房源是恒大內(nèi)部員工的優(yōu)惠房，你只要交10萬元的指標費，就可以低價買到恒大的房子。”

　　記者獲悉，恒大自2011年7月開始全面推出員工內(nèi)部認購活動。

　　長沙恒大雅苑工作人員透露，只要是超過一年工齡的恒大員工，在交納誠意金，與公司簽訂內(nèi)部認購協(xié)議后，就可以7折買房，同時還可以享受公司的其它優(yōu)惠，“最低可以達到6.3折”，但是要求在簽訂認購合同后一個月內(nèi)一次性付清全部房款。

　　恒大雅苑目前的售價約為7000元/平方米，按7折計算，加上公司的其它優(yōu)惠，公司內(nèi)部員工的購房價格低于5000元/平方米。而公眾購房者即便付全款，也只能拿到9.5折的優(yōu)惠。

　　在另一個項目長沙恒大名都，置業(yè)顧問向記者透露，他們也可以享受7折購房的優(yōu)惠，“不過恒大名都的房子面積都很大，在200平方米-290平方米之間，因此我們這里的員工內(nèi)部認購的很少”。除了長沙，恒大其它城市的項目也都有這項優(yōu)惠。

　　“你說的這個事情我知道，這是我們集團公司針對內(nèi)部員工的福利，不過上個星期已經(jīng)搞完了，你可以去看看別人有沒有指標轉(zhuǎn)讓。”9月6日，記者致電武漢恒大城項目時，置業(yè)顧問彭小姐快人快語。

　　恒大實行的低價內(nèi)部認購，成為很多置業(yè)顧問的生財之道。記者獲悉，很多沒有購房需求的恒大員工，在拿到內(nèi)部認購優(yōu)惠指標后，以數(shù)萬元的價格，將其倒賣牟利。

　　“我們這里的房源是恒大內(nèi)部員工的優(yōu)惠房，你只要交10萬元的指標費，就可以低價買到恒大的房子，比市場價至少便宜1000元/平方米。”長沙一家房產(chǎn)中介向記者兜售手中的恒大華府內(nèi)部指標。

　　他告訴記者，購買恒大華府的內(nèi)部認購房，通常需要一次性付全款，少數(shù)可在一年內(nèi)分三次付清，但是付清房款后，只能拿到內(nèi)部員工開具的收據(jù)，一年后才能與開發(fā)商簽合同。

　　至于公眾購房者買了指標后，到時房子如何更名過戶？恒大的一名置業(yè)顧問私下透露，恒大管理層已經(jīng)口頭承諾可以更名，至于具體時間和方式，到今年年底看政策變化再定。

　　超億平方米土儲后的資金渴求

　　“公司對項目實行滾動開發(fā)，工程時間抓得很緊，對資金的需求非常大，而靠項目對外銷售回籠資金，速度又太慢。”

　　恒大緣何如此慷慨向內(nèi)部員工讓利售房？

　　上市以來，恒大一貫采取“低價拿地、快速開發(fā)、海量推盤、低價銷售”的“短周期、長開發(fā)”策略，而海量推盤必然要求公司加快工程進度，資金的需求也隨之加大。

　　恒大2011年半年報稱，公司計劃將位于二三線城市的92個項目中的大多數(shù)項目，在今年下半年陸續(xù)推出。同時要求新項目在取得后6個月內(nèi)開盤銷售，符合條件的樓棟在一年內(nèi)交房確認收入。恒大目前在建工程面積為3165萬平方米，為全國房企之最。

　　“公司對項目實行滾動開發(fā)，工程時間抓得很緊，對資金的需求非常大，而靠項目對外銷售回籠資金，速度又太慢，所以不得不千方百計融資。”恒大長沙分公司的一位項目經(jīng)理向記者私下透露。

　　2011年上半年恒大新增土地儲備4897平方米，在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計算，至少套住了恒大832.95億元資金。土地大量囤積和項目快速開發(fā)，使得公司資金需求像永遠填不滿的洞口，并進而導致公司資產(chǎn)負債率高企，而這一直是恒大的一塊心病。

　　財報顯示，2009年、2010年、2011年1-6月，公司資產(chǎn)負債率分別為79%、80%、80%，平均高出萬科A約5個百分點。

　　曲線融資“過冬”

　　記者獲悉，恒大還通過VIP登記、誠意登記等內(nèi)部認籌方式，向公眾購房者收取數(shù)額不等的誠意金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

　　大量拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊，而持續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種狀況雪上加霜。

　　最近數(shù)年，在資金緊張上吃過大虧的恒大，已經(jīng)通過多種途徑進行融資。2008年6月，恒大香港上市失敗后，曾以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式，向新世界發(fā)展（0017.HK）、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元；2011年1月，恒大發(fā)行了總額達92.5億元的人民幣優(yōu)先票據(jù)。

　　此次內(nèi)部認購，只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉，恒大還通過VIP登記、誠意登記等內(nèi)部認籌方式，向公眾購房者收取數(shù)額不等的誠意金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

　　“我們項目預計10月、11月開盤，你可以提前半個月來認籌，認籌金額是1萬元，正式開盤后，這個錢可以轉(zhuǎn)定金抵房款。”9月4日，記者在長沙瀏陽恒大華府項目調(diào)查時，置業(yè)顧問向記者詳解公眾購房者內(nèi)部認籌流程。

　　長沙恒大名都和武漢恒大城兩個項目的置業(yè)顧問也向記者透露，購房者可以在開盤前半個月至3個月進行內(nèi)部認籌。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大華府曾因內(nèi)部認購而被媒體曝光。但恒大好像不在乎這種曝光，因而一年后故技重施。

　　這樣的曲線融資，略可為恒大籌集部分流動資金。以湖南為例，目前恒大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發(fā)項目。內(nèi)部員工稱，此次湖南地區(qū)內(nèi)部認購住房數(shù)量超300套。如以50萬元/套計算，加上向公眾購房者進行的內(nèi)部認籌金，恒大在湖南可提前回籠資金2億元，全國所有項目相加，回籠資金更為可觀。

　　恒大想方設法蓄積資金“過冬”，但它采取的內(nèi)部認購、認籌、交誠意金等方式，卻明顯違反了住房和城鄉(xiāng)建設部以及湖南省和長沙市的有關規(guī)定。它僥幸的是，雖然違規(guī)卻并未付出多大的代價，所以才不憚于屢次赴險。（21世紀經(jīng)濟報道 夏曉柏 彭立國）