馬可佳
北京百利威26號庫是一個有故事的地方，這個不起眼的倉庫位于北京南五環(huán)，面積在1000平方米左右。幾年時間，這個倉庫見證了北京B2C巨頭的成長歷程。
“最早是當當網(wǎng)在這里租用倉庫，后來當當變大搬走了，然后是京東商城租用這里的倉庫，京東變大上市后也搬走了，然后是我們?nèi)ツ臧徇M來，今年年初我們發(fā)展壯大了也換了新庫。我們搬走以后其他電子商務公司還在搶這個庫。”樂淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢周告訴《第一財經(jīng)日報》。
隨著電子商務的爆發(fā)式增長。倉儲地產(chǎn)同樣水漲船高，“北京的倉庫去年到今年1年里租金增長了20%~30%。廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉儲更為緊缺，1年時間里，上海的庫房大約租金增長了40%。”徐夢周感慨道，能租到倉庫的還是幸運兒，還有很多新興的電子商務網(wǎng)站正在焦灼地四處找倉庫。
“在電子商務爆發(fā)式增長的前提下，工業(yè)物流地產(chǎn)增長顯得不相匹配。”仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅告訴本報記者，今年一季度，凡客誠品、京東商城、卓越亞馬遜和樂淘網(wǎng)都迅速擴容倉庫。而北京去年一年交付使用的只有寶德物流園一個工業(yè)物流地產(chǎn)項目。爆發(fā)的電子商務和工業(yè)物流地產(chǎn)的供不應求導致租金快速上揚。
電子商務扎堆“搶庫”
這是一個電子商務爆炸式增長的年代。Enfodesk易觀智庫數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度中國網(wǎng)上零售市場整體環(huán)比增長29%，全年規(guī)模達到5200億元。其中，B2C市場規(guī)模約1040億元，占網(wǎng)上零售的20%，比值持續(xù)上升。易觀預測，這一情況將持續(xù)上漲，到2013年，B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達到6500億元。
“今年一季度的情況同樣明顯，無論是電子商務還是BtoC網(wǎng)站同樣爆炸式增長。” 易觀國際分析師陳壽送接受記者電話采訪時表示，從網(wǎng)上零售市場的細分數(shù)據(jù)來看，規(guī)模增長仍然以服裝、3C類為主導力量。但市場規(guī)模增長率最大的是出版類，2010年第四季度市場規(guī)模達到18.3億，環(huán)比增長39.6%。
在電子商務的爆發(fā)式增長下，擺在面前最大的問題就是——庫房如何解決？
樂淘網(wǎng)找?guī)斓倪^程中頗費曲折。“非常難找，適合我們的庫不多，而且隨著電子商務的不斷做大，換大庫的壓力接踵而來。”徐夢周說，“現(xiàn)在很多企業(yè)不得已自建庫房，但其實并不是理想狀態(tài)，因為擴大庫存的需求隨時存在。”
根據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，樂淘網(wǎng)站在短短1年時間里，北京庫房從1000多平方米增長到10000多平方米。
凡客誠品也是2010年發(fā)展非常快速的B2C網(wǎng)站。凡客誠品相關(guān)負責人向本報透露，凡客誠品2010年從最初的北京、上海、廣州三個庫房，增加至成都、武漢、沈陽、西安、濟南等8個庫，凡客誠品目前還在中國的其他城市尋找?guī)旆俊?ldquo;我們的庫房面積從去年的十幾萬平方米，增加到如今的三十幾萬平方米，而且年底還會增加。”
還有京東商城，由于上海庫房緊缺，京東商城不得不在上海自建庫房。
“上海青浦地區(qū)的租金上漲最快，如今已經(jīng)漲到每天每平方米1元以上。”一位業(yè)內(nèi)人士抱怨說。
房地產(chǎn)商急“轉(zhuǎn)型”
對電子商務的爆炸式發(fā)展，土地市場顯得難以適應。根據(jù)仲量聯(lián)行報告，2011年第一季度，在2010年物流倉儲吸納量創(chuàng)新高、空置率達歷史低位的基礎上， 2011年第一季度，市場中仍然沒有新物流項目竣工。
“上一季度完工的新項目——通州物流基地的寶德物流倉庫已成功簽約一半以上可租賃面積，預計下季度會有更多租戶進駐。”覃曉梅表示，經(jīng)過前兩個季度高于5.0%的增長之后，2011年第一季度，北京物流市場租金維持上升趨勢，平均凈有效租金達每天每平方米0.90元，環(huán)比增長2.5%。
“工業(yè)物流用地相對稀缺。”覃曉梅認為，中國整體經(jīng)濟的快速擴張，對物流服務和倉庫空間持續(xù)增長的需求將在未來項目的大面積預租活動中呈現(xiàn)出來。仲量聯(lián)行預計，2011年對新增供應的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續(xù)上漲。
目前工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率并不高。不過從去年開始，住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)被譽為“地產(chǎn)界的最后一塊凈土”，重新吸引了開發(fā)商、地方政府、投資客以及銀行的眼光。
目前，不少品牌開發(fā)商正籌謀轉(zhuǎn)向“工業(yè)地產(chǎn)”。萬通控股集團是最為明顯的例子，為了搭上工業(yè)地產(chǎn)“快車”，萬通聯(lián)手TCL集團，目的在于整合TCL集團屬下的眾多工業(yè)用地及廠房，盤活不動產(chǎn)從而降低運營成本。
對于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的還有世茂集團。
此外遠洋地產(chǎn)、合生創(chuàng)展也紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)。和開發(fā)商相比，地方政府顯得更為敏感。從各地公布的“十二五”規(guī)劃可以看出，2011年開始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴建相當注目。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年底，全國有國家級工業(yè)園111家，省級工業(yè)園更高達2356家；這意味著，未來五年中國將進入各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的高峰期。
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本文標題： 電子商務扎堆“搶庫”
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