11月7日晚，綠城集團開始了“理想起航”校園招聘全國十城的最后一站，在華南理工大學的人文報告館，綠城集團執行總經理韓波坦承地說：“綠城之道，在于始終以理想主義為指引，而廣州是綠城集團最重視的一個大站，綠城希望從這里走出人才資源華南布局的第一步。”
理想主義的綠城17年來始終專注于開發系列城市優質房產品，這在業界素有口碑。但近期綠城卻一直處于公眾質疑的風暴眼中：在不到兩個月的時間內，綠城因“信托門”事件而引發資金鏈問題，一度將綠城推進“被破產”傳言中。盡管深陷多方窘境，但從10月中旬開始，綠城在全國11所高校中開始大肆招兵買馬，200個職務收到全國2.5萬份重點高校的學生申請。“綠城著力于打造中國地產界的頭等艙。”這位綠城高層中最年輕的70后執行總經理在接受南都記者采訪時依然難掩自己的理想主義情懷，對于當下的形勢，韓波表示，目前綠城并沒有停工的項目，當前情況下加快項目開發周期，除了高端產品，綠城產品線將會更加豐富，但這還是要依照地價而定。
團購只是正常的商業合作
南都：市場傳言綠城正考慮出售項目提振現金流，是這樣嗎？
韓波：這件事情不太清楚，宋總(綠城集團董事長宋衛平)應該有他的考慮。
南都：阿里巴巴(微博)團購的事情您如何看？
韓波：阿里巴巴團購綠城三個樓盤的事情，我覺得網上有一個評論還是講得非常好的，原本就是兩個公司雙贏的事情結果卻被說成馬云(微博)援手，這個我覺得稍微過了一點。相當于團購嘛，只不過就是有這么個平臺，也是一種簡單的商業模式嘛，沒有到浙商義薄云天那種高度。
南都：除了阿里巴巴還有哪些企業在團購？對綠城來說，年底是保量還是保價？
韓波：現在還沒有，今年的銷售跟我們的年度計劃比還是有一些差距，當然我們還在努力，也是在想一些辦法。我們公司有9個執行總經理，我是管工程這一塊的，銷售業務不歸我。今年的施工面積跟計劃比會有所減少，但不是因為別的原因，而是因為施工進度來不及、前期工作有所延后等因素，但是今年的開工完成率是有保證的，不會受影響。今年的在建面積大約是1800萬平方。
南都：綠城明年的開工量如何？
韓波：明年開工量的判斷估計要到12月初才能做出，有很多方面考量因素，但最重要的一個是我們做項目還是比較特殊的，有可能一個項目就會占到開工量的一個很大的比例，也就是說有可能是幾個項目的開工與否就將影響到綠城明年的開工量是增加還是減少，從之前的項目整體開發節奏來看，我們目前還是沒有太大的變化。
產品線未來會更豐富
南都：綠城還會繼續做高端嗎？產品線會否有調整？
韓波：綠城會做高端，我們會做高價的高端層、中價的高端層和低價的高端層。在很多時候、很多地區，價格不是由產品本身決定的，而是由地價決定的，我不可能說是兩萬塊的地價，我造兩千塊的房子，然后我賣兩萬五。產品線未來是會更加豐富，肯定還是會提升，但是綠城的研發會是一個比較長時間的過程。
南都：有沒有考慮做一些平價一點的房子？
韓波：現階段綠城還是做了非常多的低價高端房的，比如說在江蘇一些縣市。同時我們也一直在給農民、城市原居民建設農居房、安置房，目前在建800多萬平方米，已交付65萬平方米。我們現階段還是有其他的一些平臺公司，這也是在這一輪調控之前已經在做的工作，比如說我們成立了一個綠城建設公司，還有綠城發展公司等。綠城建設做的是兩塊代建業務，一塊是政府性質項目的代建，比如安居房、保障房以及政府的一些公建，另一塊是房地產企業的項目，或者說有地、有錢企業的項目，他們委托我們來代建。綠城發展則是主要著眼于三四線城市的開發。
像廣州、杭州這種可能地價已經突破一萬的地方，怎么能讓中低收入者買得起房子？杭州在2009年最瘋狂的時候，土地拍賣價格樓面價去到2 .2萬，中低收入者怎么買得起房子？這主要還是靠政府，我們國家現在大舉建設保障房就是如此。新加坡和香港做得都非常成功，租金非常低，如果你連租金都付不起，政府就再給你減免。
南都：國內走高品質路線的開發商，各有何特色？綠城的代建業務占比是多少？
韓波：對星河灣和龍湖的產品我們還是有一些研究，都是比較優秀的公司吧，我們宋總對這塊有很多言論和表述，我就不多講了。各個開發商都在探索自己的特色和路線，品質上來講的話，這幾家還是不錯的。
代建業務已簽約56個項目，總銷售金額已超過1200億，當然還沒有全開始銷售，跟我們自主開發的品質相比也沒有降低。代建的費用大概在7-12個點，具體項目不同，收費不同。
成本控制在未來會非常重要
南都：綠城一向走高品質路線，是不是因為這樣而導致降價的空間比較小？
韓波：我們做產品的定位是希望通過一個小的園區，讓居住其中的業主得到他們理想狀態或者至少接近他們理想狀態的社會和環境，我們在設計的時候就希望能夠達到這么一個完美。不光是買房人的這一代，還包括買房人的下一代，讓他們一開始從小時候就有一個高的眼界，能看到一個好的東西。
你講到的成本和價格之間的關系，我不知道廣州的地價現在是多少，杭州土地成本占整個樓盤成本的比例，可能已經達到60%以上，最高的可以到70%，在這種形勢下，工程成本的一個管控就非常重要。但在現在的形勢下，地價的因素是占第一位的，影響非常大。
南都：按照傅玉林總經理的說法，綠城的利潤只有9個點，成本上真的沒有降價空間嗎？
韓波：今年是綠城的工程成本管理年，我們也請了外部的一些專業機構跟我們公司現有的成本管理人員來形成一個新的管控流程，來管理我們的工程成本；另一方面，我們也對我們現有的管理團隊，進行了一個改革，對組織架構進行調整，從原來的職能部門升級為一個專業的職能公司，這個職能公司跟項目是一個甲乙方契約關系的形式，來加強它對項目的服務、指導和監督；第三，和很多公司相比，我們的產品定位比較高端，同時我們的產品也在不斷提升，這樣的情況下，對我們管理人員的要求相比其他公司而言可能會更高一點，在這營造過程當中，產品也同樣會進一步優化和提升。
工程成本控制在未來的市場，尤其是可以預見的這個市場上會非常重要。以前的房地產是什么樣子？以前就只是地產商而已，在賺什么錢？在賺土地溢價的錢，土地升值的錢，未來的中國房地產是什么？那就是房產商，這是革命性的。工程管理從架構開始到我們的管理流程，這是我們綠城的核心競爭力之一。
還有材料采購這一塊，我們也在創新，我們成立一個自己材料采購的電商平臺，相當于想做房地產行業的阿里巴巴，第一批材料的截采將在11月15日結束，這也是我們應對當前形勢的一個舉措。但這個舉措不是說是為了這個形勢，2月份出限購，10月份我們的采購電商平臺完成，這個平臺在去年年尾我們就已經著手了，而我前面說的工程管理公司是在去年4月份就已經成立了，實際上我們是考慮到自身的發展就在做這些事情。
開發周期控制在一年內
南都：你們的開發周期是多少？目前來看，高周轉的房企都還活得不錯。
韓波：具體得看項目，不是集團創新項目的一般項目，我們的開發周期大概是9-12個月，從拿到土地到開盤銷售。
南都：創新項目是指？
韓波：比如說別墅類的項目，像我們的中式大宅就是，桃花源已經在展示，還有法式合院，在蘇州已經有完整的樣板房、樣板區展示了。還有二代高層系列，比如藍色錢江今年年底也要交付了，包括此前的北京御園那個項目也算是我們的創新項目。這是從幾個類別上的劃分。
像別墅類項目，我們做了十多年才發現，原來別墅住戶對于別墅的需求更多是在室外，他對室外的需求更高，原來我們對室內的研究，對建筑的研究，現在要更多地側重于建筑和景觀的一個結合，更注重景觀本身的使用功能，如何更加讓人愉悅，這一類其實都是創新。
你去看綠城原來的別墅，第一代是沒有圍合花園的，就草、樹；第二代，一個泳池，完了一個泳池占了你庭院最好的位置，因為這是讓人顯擺的嘛。現在的泳池，它使用最好，而不是用來展示的，在交通流線上面，它可能放在邊上、角上，這也是我們的一個創新，在營造階段它花不了太多的時間，但在設計和構思階段，甚至在想到這一點之前，其實是需要一個非常長的周期。
我們的房子很多都有這種灰空間的設計，這不是一個封閉的空間，下雨天你也可以在這里面走動，這樣空間會顯得大很多，然后又能跟大自然更加貼近。想到了，設計師畫個圖紙出來，好像很簡單，但沒想到以前呢？這是蠻需要心血和時間的。老是說房地產是個暴利，但在這方面綠城的產品，綠城的產品的背后，因為有我們太多的心血，是值這個價值的。我們想出來了，別的公司就去考察一次，他同樣可以用了，房地產領域有多少我們是作為開創者呢？太多了。綠城開發周期，現在是硬指標，必須控制在一年內。
推薦閱讀
之前在Groupon成功上市時，很多業內人士表示，這將直接影響拉手網，會加速拉手網的上市進程。不過其上市后表現低迷，卻也讓人們對拉手網擔憂起來。而拉手網能否上市成功，也將直接影響著國內團購網站。 【IT商業新聞>>>詳細閱讀
本文標題：綠城談阿里團購買房：還沒到義薄云天那高度
地址：http://m.sdlzkt.com/a/guandian/yejie/20111230/176193.html
網友點評
精彩導讀
科技快報
品牌展示