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    買房人除了從輿論獲得房價漲跌，還會根據國家統計信號進行自己的判斷，因此哪些是真實的信號，哪些是假的信號對買房人是比較重要的。

    作為房價的影響因素，應包括兩大類，第一大類是市場信息，但市場信息往往摻假或者真假難辨，第二大類是統計信息，但其滯后性決定了也有許多靠不住的地方。

    但萬變不離其宗，如果細分地看，會看出端倪。

    真降的三大信號：

    無論市場或者政策如何走，決定房價后手會真實下降的三大信號是買房心態與預期、信貸緊縮、持續促銷不能。

    首先是買房心態徹底被扭轉，大家都預期房價會出現普跌，因此選擇集中觀望，并且后手市場環境與政策運行也吻合這一預期，不斷有刺激性政策出臺，不斷減弱成交，不斷出現優惠促銷，同時還有一個前提因素就是那些剛需也選擇了同步退市。

    在這種需求停滯狀態或者說滯脹期，開發商如果不主動降價挺不過一個季度便會出現實質性降價。

    而老百姓看不見的一個真實信號便是信貸緊縮，這個信貸緊縮并非個貸，對于個貸來說，銀行總有評價，對于那些優質客源，銀行是不擔心風險的，所謂信貸緊縮導致房價下跌的主要內涵是開發信貸的緊縮。

 

 

    目前北京上海等市出現的情況還談不上信貸緊縮，一季度往往是銀行調整時間，確定政策基調與全年計劃的時間，因此目前尚不明朗信貸是否真實緊縮。

    從今年全年運行情況看，如果國家真正想調控，信貸緊縮直接針對開發商，則后市房價只能下跌。

    持續促銷不能則是指全線促銷而成交量依然下滑并且多數人依然持幣觀望，這有點象泡沫破裂的前兆，此前美國日本都有類似情形發生，中國如果不是國土面積太大，應該早就出現此種情形，但由于資本可以在全國范圍內流動，所以這種情形一般不會出現。

    而目前市場出現的部分信號充其量是開發商的心態調整與試探措施，并不代表后市房價會真實下跌。這些信號不外：

    一是首先反映的成交量大規模下跌。

    短期成交量大幅下跌只是市場對政策的表面反映，多數原因是各方均存在觀望。

    在一線城市還有一個原因是既往消費中投資投機類消費比例過高，而新政直接抑止了這部分消費，讓市場出現需求真空，但畢竟存在需求，開發商通過以下途徑的調整會卷土重來。

    只有在成交量大規模下跌后并同時出現以下的情形，則房價下行通道已然形成。

    二是市場投資方面反映的開工量大面積減少。

    近期北京市場出現的一些跡象一是成交量劇減，二是土地出讓量減少并且地價下降，最明顯的一個就是開工量大面積減少，許多人由此認定北京房價即將出現大規模下跌。

    開工量減少主要出自于開發商對通脹周期與持續從嚴調控政策的謹慎應對，因此他們會通過減量來降低開支并且延長觀望時間。

    由于市場始終存在高中低端消費與供應，因此當開工量減少后供求關系緊張，而一些正常消費并不受宏觀政策的直接影響，這間接會促進觀望反向運行。

    除非全民拒絕買房，否則開工量不能視為房價真實下降的主導原因。

    三是土地市場反映地價降幅劇烈增強。

    如果你認為地價下降了或者沒有出現過去那種瘋狂，便是房價下降的先兆，那就大錯特錯了，因為在目前的政策市下面，開發商首要的問題是儲備資本，因此以往的投資熱情肯定會減弱。

    另外，我們發現在目前的政策環境下，地方政府出讓商業用地非常謹慎，而主要集中精力用于保障房建設。這個時候出現一線城市土地交易價格下降并不能說明任何問題。

    土地市場出的地價降幅劇烈增強，導致后市房價下降實際因為開發供應的放緩存在一段緩沖時間，房價即使下跌也會拖后一個周期，這個周期的計算方法就是以往正常供應周期的一半，在北京約為八個月至一年時間。

    四是市場主體大面積撤離。

    許多買房人看到開發商推出的個盤減少，輿論顯示的開發商大規模撤離，便斷定房價會快速進入下降通道，實則不然，開發商大面積撤離，既可能是轉移戰線，也可能是暫時性收縮，除非泡沫破裂被認為是事實。

    而中介代理機構等的門店收縮或者轉移，只能說明過去的投資投機消費過盛，導致在新政下二手交易出現劇烈減量，在邊際效益為零或者規模效益不明顯的時候主動減少門店以降低成本，并不意味著二手房的降價或減量會迅速傳導到新盤，相反，新盤的真實降價才影響二手交易價格的調整。

    五是廣告宣傳中出現大面積促銷信息。

    我們知道，開發商降價分兩種，一種是主動型，如2008年萬科率先在全國范圍內為其旗下樓盤降價銷售，那個時候萬科主動降價主要應付的并不是市場利潤而是市場份額，說穿了是基于萬科全國戰略的一種考慮，并不是人們盛傳的那種神算，預測到了房價會下跌。而更廣泛的降價模式是減少房源推出量基礎上的分類促銷。

    而開發商真正降價則無須在廣告宣傳上做文章，我們所面臨的是一個由盛轉衰的預期，很自然地，開發商如果真正想降價銷售，那么圍繞其既定客源便可實現既降價又成交，否則只能證明開發商并不想主動實質性降價銷售。

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本文標題：如何判斷放假跌漲

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