作為旅游地產(chǎn)、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的高級配套，高星級酒店如今備受開發(fā)商青睞。2008年，成都五星酒店就開始出現(xiàn)了“井噴”。眾多品牌房企如世茂、綠地、華潤置地等相繼發(fā)力高星級酒店，成為成都酒店開發(fā)的主導(dǎo)者。

 

 

　　圖：近年來成都五星酒店出現(xiàn)“井噴”，高星級酒店的開發(fā)風(fēng)頭不減 

 

　　事實(shí)上，經(jīng)歷了2008年的成都五星酒店“井噴”之后，就有人對高星級酒店項(xiàng)目的密集上馬表示擔(dān)憂，但時過三年，高星級酒店的開發(fā)依然風(fēng)頭不減。業(yè)內(nèi)人士表示，高星級酒店對開發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營能力都有較高要求，未來一段時間，這些高星級酒店將不得不面臨市場的考驗(yàn)與遴選。

 

　　規(guī)避政策市場風(fēng)險　開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高星級酒店

 

　　這幾年，酒店地產(chǎn)開發(fā)一直很火熱。龍湖、保利、中糧等在城市綜合體開發(fā)中，熱衷高星級酒店的規(guī)建，而在高端住宅社區(qū)商業(yè)配套上，雅居樂、置信、富力等致力于高星級酒店的引進(jìn)。

 

　　去年，為規(guī)避政策風(fēng)險、土地增值交易稅費(fèi)，提升現(xiàn)金流，萬達(dá)、富力、碧桂園等開發(fā)商在全國各城市加大了對高星級酒店的投資。其中，萬達(dá)投資200億元，以攻占全國37座一、二、三線城市的酒店業(yè)，預(yù)計到2012年，將開業(yè)38家五星級酒店。

 

　　世家機(jī)構(gòu)市場研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，酒店地產(chǎn)開發(fā)需要具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、酒店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)大的資源整合能力以及雄厚的資金實(shí)力和多元化的融資渠道。

 

　　而不少開發(fā)商不具備酒店運(yùn)營等能力。這些開發(fā)商便取而選擇與知名酒店運(yùn)營商合作。保利·公園198就引進(jìn)了洲際酒店集團(tuán)旗下著名品牌“皇冠酒店（CrownPlaza）”，雅居樂與希爾頓、萊佛士、JW萬豪等品牌經(jīng)營商長期合作。

 

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商還著力于產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)。作為專屬私家酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店便于休閑度假，資產(chǎn)回報率相當(dāng)可觀。據(jù)本網(wǎng)了解，一些旅游地產(chǎn)中的高星級酒店備受游客推崇。

 

　　廣西商人韋先生尤其喜歡成都，每年來成都，工作之余都會抽時間去郊區(qū)“享受”一下。他表示，工作的時候在市里的五星酒店入住；但休息時則會到青城山或都江堰，選擇當(dāng)?shù)氐奈逍蔷频晷蓍e娛樂。

 

　　北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎指出，成都以獨(dú)特的氣質(zhì)成為全世界最適合做度假目的地的城市，其旅游地產(chǎn)也面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

 

　　本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都總府皇冠假日酒店、四川錦江賓館、西藏飯店等老牌五星級酒店生意向來較好，而一些剛開業(yè)不久的按五星級標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店，日均入住率超過50%。

 

　　一五星酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“我們與旅游網(wǎng)站合作，開通網(wǎng)上預(yù)定功能，并與顧客進(jìn)行互動，預(yù)訂入住的情況不錯。”

 

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從目前成都五星級酒店的高入住率看來，高星級酒店開發(fā)在規(guī)避政策風(fēng)險的同時還獲得豐厚收益。

 

　　容量飽和競 爭激烈風(fēng)險劇增　高星級酒店市場面臨兩極分化

 

　　酒店是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時也是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，甚至還能為城市帶來潛在的投資，尤其吸引高端人群。

 

　　但是，五星級酒店的投資回報周期長，屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)且折舊率高，因此，相對的風(fēng)險也比較大。

 

　　近幾年，依托本地高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，濃厚的城市文化，豐富的旅游資源，成都星級酒店業(yè)尤其是五星級酒店發(fā)展迅猛。早在2008年，就有媒體稱未來三年成都五星級酒店將達(dá)到40家。當(dāng)時有專家指出，成都星級酒店數(shù)量增長異于常規(guī)，令人擔(dān)憂。

 

　　據(jù)了解，2009年2月，投資45億的華置廣場與吉瑞酒店簽約，吉瑞酒店成為成都首個正式確定引入的超五星級豪華酒店。事實(shí)上，麗思卡爾頓酒店也宣布入駐位于順城大街的富力天匯中心，預(yù)計2012年底開業(yè)，或?qū)⒊蔀槌啥甲钕乳_業(yè)運(yùn)營的超五星級酒店。

 

　　而醞釀了一年多，被稱為“西部首席城際CBD”的成華區(qū)龍之夢新城，將于今年9月開建。其中，星級酒店群約5平方公里，為成渝最大星級酒店群。酒店群將以超大型五星級酒店為龍頭，集合最低級別為三星的酒店所組成。周邊樓盤如陽光100米婭中心等項(xiàng)目將從中受益。

 

　　　

　　圖：高星級酒店帶動區(qū)域發(fā)展，使周邊樓盤從中受益（圖為陽光100米婭中心 ）　　

　　

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)有包括區(qū)市縣在內(nèi)，通過國家旅游局認(rèn)定的五星酒店12家，聲稱以五星級標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店已超過30家。本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中以五星級標(biāo)準(zhǔn)來建的酒店，錦江區(qū)16家，武侯區(qū)12家，密集程度可見一斑。

 

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，到2014年，成都五星級酒店將增至47家。還有消息指出，到2015年，成都（含區(qū)市縣）預(yù)計開業(yè)運(yùn)營的五星級酒店將達(dá)到50家。

 

　　世家機(jī)構(gòu)市場研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如此高密度的高星級酒店聚集，對于經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展尚處二線城市的成都來說，消費(fèi)能力的有限將導(dǎo)致高星級酒店客源不足。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步指出，在激烈的競爭之下，成都的一些高星級酒店可能血本無歸。

 

　　韋先生告訴本網(wǎng)，“成都高星級酒店還真不少。幾年前，每次出差之前都得提前一星期預(yù)訂。現(xiàn)在，提前一晚上就可以了。”而這樣的變化無疑值得高星級酒店開發(fā)者思考。

 

    專家分析，當(dāng)未來市場達(dá)到飽和時，一些高星級酒店憑借品牌影響力將成為市場的主導(dǎo)者，一些不具市場競爭力的高星級酒店則將面臨被擠出市場的風(fēng)險，而其所關(guān)聯(lián)的物業(yè)價值也必將受損。(覃小葵)  

 

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本文標(biāo)題：開發(fā)商搶占成都星級酒店市場 競爭加劇市場飽和致命運(yùn)難定

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