“是該處理小產(chǎn)權(quán)房了，再不處理要出問(wèn)題了。”近期國(guó)土部某官員與潘石屹在一次會(huì)議間隙“寒暄”道。老潘在微博上感慨，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該越早處理越好，北京這樣的城市可能涉及超過(guò)30萬(wàn)個(gè)家庭。

“30萬(wàn)”，這是潘石屹兩年前從北京市權(quán)威人士口中得知的數(shù)字。

李真（化名）就是其中的一員。2010年3月份，李真在“太玉園”小區(qū)買(mǎi)了一套二手小產(chǎn)權(quán)房。讓李真頗為感慨的是，房東是一位來(lái)自包頭的“炒房客”。近10年，小產(chǎn)權(quán)房在完全封閉的狀態(tài)下已自發(fā)形成一套完整的“地下”市場(chǎng)鏈條。這條客觀存在的灰色地帶，自2003年開(kāi)始，屢被提及，卻從未真正觸及。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人2月21日透露，今年我國(guó)將在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理小產(chǎn)權(quán)房做制度和政策準(zhǔn)備。

小產(chǎn)權(quán)房漲幅超過(guò)3倍

在小產(chǎn)權(quán)房的灰色利益鏈，活躍著各類(lèi)角色。炒房客、買(mǎi)不起商品房的外地剛需、租房者、農(nóng)民個(gè)人、村政府等。

按照國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞的解釋?zhuān)?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅，不受法律保護(hù)。但房?jī)r(jià)的暴漲，將一部分買(mǎi)不起房的都市人群推出了小產(chǎn)權(quán)房。

2010年3月，因?yàn)榻Y(jié)婚，李真決定冒險(xiǎn)買(mǎi)下這套小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)通州商品房市已漲至歷史最高點(diǎn)，28000元/平方米左右。而此前的2004年，李真曾在通州九棵樹(shù)買(mǎi)的商品房，單價(jià)僅為3000元/平方米。她認(rèn)為通州商品房?jī)r(jià)太高了。

李真也深知小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。之所以選擇“太玉園”，是因?yàn)?ldquo;買(mǎi)一個(gè)在全國(guó)有影響力的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。”這個(gè)號(hào)稱(chēng)北京乃至全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，占地兩千畝，約計(jì)有上萬(wàn)居民。

李沒(méi)有想到的是，她的房東竟是來(lái)自包頭的“炒房客”。“簽合同當(dāng)天，他才不得已從包頭趕來(lái)。此前，他都不知道這套房子長(zhǎng)什么樣。”李真還透露，這位前業(yè)主的叔叔，聯(lián)合其身邊的親戚在太玉園小區(qū)購(gòu)置了7套房，目前多在出租。

2001年至2009年，太玉園分五期出售完畢。李真購(gòu)買(mǎi)的是太玉園的三期產(chǎn)品。2005年6月18日正式開(kāi)盤(pán)。公寓一居到三居，面積50—130平米，當(dāng)時(shí)均價(jià)1990元。2010年，這位炒房客的轉(zhuǎn)手價(jià)是5300元/平方米。“房東剛到北京，不了解市場(chǎng)行情。”李真竊喜說(shuō)，其時(shí)太玉園小區(qū)二手房已漲至7000元/平方米，漲幅過(guò)300%。李真繳納兩萬(wàn)元過(guò)戶(hù)費(fèi)后，拿到了當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)張家灣頒發(fā)的房產(chǎn)證。據(jù)說(shuō)，過(guò)戶(hù)費(fèi)現(xiàn)已漲至6萬(wàn)元。

巨大的“地下”市場(chǎng)

盡管目前各界普遍承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模巨大，究竟有多大，迄今沒(méi)有官方的正式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。今年2月16日“全國(guó)推進(jìn)構(gòu)建國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)”上，國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤說(shuō)，“目前還沒(méi)有完整統(tǒng)計(jì)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)”。

潘石屹所說(shuō)的30萬(wàn)個(gè)家庭，是兩年前的北京。而全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，“真正的小產(chǎn)權(quán)房只有六七億平方米。非交易的不能算。”

任志強(qiáng)的數(shù)據(jù)來(lái)自REICO工作室目前正在著手進(jìn)行的一個(gè)調(diào)查。根據(jù)REICO工作室的初步估算，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。

從不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小產(chǎn)權(quán)房竣工面積，分別為6679萬(wàn)平方米、5448萬(wàn)平方米、5680萬(wàn)平方米、6538萬(wàn)平方米、8345萬(wàn)平方米，明顯高于其它年份。REICO工作室分析認(rèn)為，這可能與1998年住房制度改革、城市商品住房?jī)r(jià)格上漲情況、外來(lái)務(wù)工人員數(shù)量增減變化等有較大關(guān)系。從總規(guī)模和占比來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房已成為城鎮(zhèn)居民重要的住房來(lái)源。

在北京市已明確要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處置的2011年，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)并未停歇。2011年3月16日本報(bào)記者曾到北京西直河村一帶進(jìn)行探訪調(diào)查。該村隸屬朝陽(yáng)十八里店鄉(xiāng)，東四環(huán)與東五環(huán)之間。該村的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)已從2010年的每平方米6500元，漲至8000多元。

小產(chǎn)權(quán)房甚至從隱匿的地下市場(chǎng)悄然浮出地面。記者在某網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，叫賣(mài)的項(xiàng)目中，房山的榮順景城、森林都市等，均為小產(chǎn)權(quán)房。銷(xiāo)售員宣稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)他們的小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，只需繳納相應(yīng)的過(guò)戶(hù)費(fèi)，無(wú)須繳納其他任何稅費(fèi)，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)就會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。如果村里涉及拆遷，業(yè)主也可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

北京可能是全國(guó)小產(chǎn)房規(guī)模最大的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主要集中在通州、順義、懷柔、密云等區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房，約占北京樓盤(pán)總量的20%左右。

出路

李真極為關(guān)心，小產(chǎn)權(quán)房處理試點(diǎn)會(huì)選在哪些城市，以何種方式處理。

目前業(yè)內(nèi)議論較多的一個(gè)案例是，南京小產(chǎn)權(quán)房七彩星城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交了一個(gè)多億土地款后轉(zhuǎn)正。此即意味著業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)房變身為商品房。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目轉(zhuǎn)正后，業(yè)主每套至少可賺六七十萬(wàn)元。

不過(guò)，南京市的這一處理方式遭到了部分業(yè)界人士的質(zhì)疑。國(guó)土部2011年4月曾規(guī)定，已經(jīng)建好或者售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)。

REICO工作室認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)堅(jiān)持公平正義、同地同權(quán)同價(jià)、疏導(dǎo)結(jié)合等原則。他們建議，對(duì)于符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，且未占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房，不應(yīng)強(qiáng)制拆除。其他如果不存在安全問(wèn)題，也不宜簡(jiǎn)單一拆了之。而對(duì)違法占用耕地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的替代性懲罰措施，政府可采取兩種方式：一是對(duì)于通過(guò)占補(bǔ)平衡的方式要求開(kāi)發(fā)商和農(nóng)村集體組織開(kāi)發(fā)出相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地；二是沒(méi)收部分小產(chǎn)權(quán)房，作為保障性住房。

幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇的建議是，從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅并承認(rèn)其合法，是同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題的最好辦法。

李真的打算是，“兩年后將房子轉(zhuǎn)賣(mài)出去。”

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本文標(biāo)題：7.6億平方米？小產(chǎn)權(quán)房清理試水

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