今年1月份至今，一線城市及重點二線城市的土地交易，絕大部分以底價成交。其中，1月份北京成交的20幅土地均為底價，為近年來罕見。
這背后，是地方政府在土地價格上的妥協(xié)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，房價下跌預期已經(jīng)影響土地市場，反過來促進房價的進一步下跌。而土地市場的低迷還將維持一段時間。
部分地價可打五折
2012年初，地方賣地壓力漸顯。一家大型房企高管向記者透露，地方政府現(xiàn)在部分地價可以打五折。比如2009年樓面地價5000元/平方米的地塊，現(xiàn)在去跟地方政府談，3500、3000，什么樣的付款條件等，都可以談，相當于打五折。
還有一個更重要的變量是規(guī)劃修改。比如通過提高容積率，土地的總價款沒有發(fā)生變化，但攤到樓面上的地價變低了。
某商業(yè)地產(chǎn)巨頭公司老總也表示，有些地方政府急切地渴盼開發(fā)商拿地，價格好談，甚至可低至市價的三分之一。“北京某個新區(qū)現(xiàn)在用去年不到四成的地價在招攬開發(fā)商。”他說。不過，地方政府表面上對外叫價依然維持高位。
金地穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤認為，房地產(chǎn)市場的預期改變了，土地市場面粉貴過面包的情況不會再出現(xiàn)。作為一個投資者，他認為樓面地價占整個房價成本的三分之一，甚至更少，是目前土地市場合適的價格。
地價溢價率已明顯下調(diào)。以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)測算，北京住宅類土地的溢價率，從限購前一年的78.9%，下調(diào)至限購后的16.9%。下調(diào)了62個百分點。
這個趨勢還在延續(xù)。北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京共成交20宗地塊，全部以底價成交，土地出讓金21.92億元，同比下降64%。
部分房企反周期拿地
淡市之中，仍有房企逆市而行。
1月份，保利、萬科和招商3家房企花費38億元補充了4宗土地儲備。進入2月，“抄底”房企漸多。以中海、招商、綠地為代表的央企和國資地產(chǎn)商加入了拿地陣營。
“抄底”背后，土地出讓方式正在發(fā)生隱性的改變。由于買方話語權的加大，地方政府更多選擇在找到合適的買家、談好價格之后，才公開出讓土地。
這也是今年地方政府吸引房企拿地的主要方式之一，“雙方談好之后，土地部門擬定排他性條件指向某家房企，以底價掛牌出讓，讓該房企順利摘得”。前述房企高管說，招標和拍賣正變相成為“定向出讓”。這種借鑒了“勾地”制度的方法，可以避免土地的流拍。
中海地產(chǎn)一位高層對本報記者表示，今年公開土地市場“很有機會”，因為價格、付款條件、規(guī)劃條件等都可以談了。中海充裕的資金也為其提供了“抄底”的條件。2月20日，中海宣布通過增額發(fā)行票面利率為4.875%、2017年到期的債券籌資2.5億美元，增發(fā)后，債券的總發(fā)行規(guī)模將達到7.5億美元。
招商地產(chǎn)近期土地市場表現(xiàn)最為積極。2月14日，招商地產(chǎn)聯(lián)合九龍倉以底價23.7億摘得北京來廣營鄉(xiāng)一幅地塊，這已是招商自去年12月以來第四次拿地。
地價仍未見底
不過，盡管價格可談，但目前房企總體拿地意愿仍然不高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，1月份10大標桿房企購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降59%和88%。2月份至今，也僅有上述少數(shù)房企進入土地市場。
雅居樂有關人士對記者稱，公司延續(xù)2011年以來的放緩拿地之勢，1月份至今沒有新地入賬。深圳一上市房企投資部經(jīng)理稱，開發(fā)商上半年大多不準備出手拿地，都在賣房子回籠資金。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，一二季度土地市場會比較冷清，三四季度會好點。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱，房價下降將直接影響土地價格下調(diào)，預計后市接近底價或底價成交，依然會是土地市場的常態(tài)。
價格下行加之房企整體拿地意愿不足，2012年地方土地出讓金收入預期大幅下滑。按照北京國土局的估算，2012年該市土地收入預計為900億元，比去年實際收入減少300億元。
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