新一輪融資潮一觸即發，但大多數開發商不得不飽受高成本融資煎熬。本報記者獲悉，中信泰富正在市場尋求30億至40億港元(3.86億-5.14億美元)的銀團貸款融資，以增強業務實力。龍湖、華潤也在海外市場上努力尋找銀團貸款。此前的3月1日，碧桂園(02007.HK)拋出了21.9港元的融資計劃。但資本市場的擔憂寫在了股價上，當日碧桂園股價重挫8.8%。
獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受本報記者采訪時說，幾乎每個地產上市公司都想配股，每個公司都想拿到錢，但從碧桂園的遭遇可以看得出，房企拿到資金的成本依然很高，發債融資成本都在10%以上。
昂貴的資金
有人為了生存融資，有人卻在低落的市場環境下拿到了便宜的資金。
據國泰君安在銀行業界調研顯示，目前開發貸主要是支持在建續建項目，對新項目從嚴控制，主要置換到期貸款，基本上沒有新增貸款。另有，銀行高管表示，房地產開發貸款實行名單式管理，中小企業的開發商很難拿到項目了。
許多企業轉而尋求其他融資方式，其中房地產信托是最重要的融資方式之一。但即便是萬科(000002.SZ)，拿到的信托資金也價格不菲。據萬科2011年中報，萬科上半年通過信托融資37億元，加權融資成本約為11.4%，但這已低于市場平均水平。
金地集團旗下房地產基金穩盛投資一位高層告訴本報記者，現在一線的開發商通過信托融資票面利率在12%至13%左右，二線開發商達到16%至18%，而發行成本通常在2%-3%之間。
許多上市公司因為融資成本上升而造成財務費用大漲。渝開發(000514.SZ)2011年財務費用達到6287.32萬元，而去年同期僅為3194.06萬元，同比大幅增長96.84%。
高漲的利息也同時吞噬了企業的利潤。公開信息顯示，去年逆勢擴張的榮盛發展(002146.SZ)，2011年全年公司公告的委托借款總額高達19.5億元，幾乎占公司2010年全部債權類融資37.62億元的一半。這些委托貸款共分3次借得，且貸款方均為公司大股東榮盛控股，借款年利率均在12.5%及以上，這就意味著，公司每年應向大股東支付的利息至少為2.44億元，占公司2010年凈利潤的兩成以上。2011年年初，榮盛發展還以15.5%的年利率，向中糧信托所融得5億元資金，一年的利息達7750萬元。
房企反周期艱難
前述穩盛投資高層告訴本報記者，目前海外資本市場比較看好一些有商業物業、有穩定回款的公司，或者有央企背景的公司。那些以高端物業銷售為主的公司，仍不受歡迎。他感嘆說，“本輪調控最大的贏家是銀行。”
業界公認，中海外是為數不多的幾家能夠做到反周期的公司。2011年，中海外新增土地面積超過1000萬平方米，耗資450億元。逆市“吞地”必然要增加融資。今年2月9日，中海外(0688.HK)宣布，發行2017年到期、票面利率為4.875%的5億美元優先債券。由于投資者認購踴躍，該筆債券總規模擴至7.5億美元。中海外曾在2010年和2011年之間分別進行了銀團貸款。
謝國忠指出， 是否能拿到融資，融資成本多少，最重要的一個指標是公司的資產負債率。以凱德置地為代表的外資企業和港資企業都拿到了較低成本的資金，其重要原因是公司的資產負債率水平較低。
根據新鴻基(0086.HK)年報，其銀行借款及其他總額為600多億港元，占總資產比例的14.63%;年支付的利息僅為13億多港元，占上述貸款總額的2.2%。據中海地產2011年中報，公司借貸資金占總資產的比例超過20%，利息支出占貸款總額約3%。而1月份A股上市地產公司發布的平均信托融資成本都在10%以上，是新鴻基地產平均融資成本的5至6倍。
在內地房企面對調控不得不收縮時，以凱德系為代表的外資房企卻大舉“攻城略地”。據了解，嘉德置地總資產負債率僅20%左右。不久前，嘉德置地旗下凱德商用剛剛獲得一筆票面利率不超過4%的資金。嘉德置地總裁廖文良曾在接受本報記者采訪時表示，保持低資產負債率是企業度過市場低迷期最好的方法。國內很多企業之所以無法做到反周期擴張，其主要原因也是由于資產負債率較高。
前述穩盛投資高層預測，今年開發商的融資成本將會和去年持平，企業無法接受更高的融資成本。而在謝國忠看來，“許多開發商仍然在幻想，他們認為中國房地產市場現在的種種低迷是因為限購帶來的。”謝國忠依舊不改他的泡沫論觀點，他認為中國的房地產市場泡沫已經走到了盡頭，許多開發商拼命融資，希望抓住最后的稻草，而“夢”就要破了。不過，系統性違約暫時不會出現。
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本文標題：融資成本調查：誰將跑贏大勢？
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