4月12日，浙江昆侖置業(yè)集團發(fā)布聲明，宣稱媒體報道“公司資金鏈告急”不實。此事起因是，昆侖置業(yè)同杭州工商信托合作發(fā)行的“昆侖置業(yè)丁橋投資項目集合資金信托計劃”被提前清算，引發(fā)外界對昆侖置業(yè)資金方面的擔(dān)憂。

雖然昆侖置業(yè)“信托門”事件還未有最終結(jié)局，但是房地產(chǎn)信托今年以來提前清算案例的增加，引發(fā)了市場對房地產(chǎn)信托集中兌付風(fēng)險的擔(dān)憂。根據(jù)本報記者統(tǒng)計，2012年提前到期的房地產(chǎn)信托數(shù)量已達18只。

150億元地產(chǎn)信托存違約風(fēng)險？

4月13日，統(tǒng)計局發(fā)布了2012年一季度的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中，全國商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，住宅銷售面積下降15.5%。此前一天，渣打銀行大中華區(qū)研究部宏觀分析師申嵐發(fā)布一季度房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，80%的開發(fā)商認為房價還會有20%的降幅。

房地產(chǎn)銷量和房價雙下降對于房地產(chǎn)信托而言并非好消息。這意味著房地產(chǎn)公司利潤的下降，也意味著房地產(chǎn)信托償付風(fēng)險的增強。另一方面，較之其他信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托是融資成本最高的產(chǎn)品類型，這給房地產(chǎn)信托的償付雪上加霜。

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2011年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.02%，較2010年增長12.3個百分點。較其他產(chǎn)品平均收益率高出1.5個百分點。

但10.02%并非房地產(chǎn)信托實際的融資成本。一般，信托公司會收2%-5%的費率，信托銷售機構(gòu)又會收2%左右的銷售傭金。房地產(chǎn)信托真實的融資總成本大多會超過15%，最高的超過20%。申銀萬國測算，房地產(chǎn)信托的資金成本在16%左右。

“由于去年通貨膨脹造成貨幣政策的趨緊，去年5月開始，房地產(chǎn)信托收益率就沒有低過10%。”用益信托工作室的李旸說，“此外，由于國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地產(chǎn)商從銀行獲取開發(fā)貸的難度增加，民間貸款利率更是超過25%，信托成為房地產(chǎn)公司融資的最佳選擇。但是由于信托公司資源有限，房地產(chǎn)信托融資成本水漲船高。”從融資規(guī)模來看，去年萬達、萬科、綠城、保利、恒大等大型地產(chǎn)公司都是房地產(chǎn)信托融資的常客。

有借有還。2012年房地產(chǎn)信托將進入集中兌付期。

根據(jù)用益信托對過去兩年房地產(chǎn)信托的統(tǒng)計，2012年一季度會有307.4億元的房地產(chǎn)信托到期，二季度升至352.5億元，全年的最高峰出現(xiàn)在三季度，規(guī)模達到439.6億元，四季度仍有419億元。2013年一季度保持在400億元上方，二季度則會驟增至505.7億元的歷史峰值。考慮到2012年一二季度仍有一年期的房地產(chǎn)信托發(fā)行，2013年上半年到期償付的房地產(chǎn)信托金額可能更多。

中金公司則預(yù)期，10%-15%的房地產(chǎn)信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險。據(jù)此測算，如果按照2012年到期的產(chǎn)品規(guī)模來計算，150億元到230億元的房地產(chǎn)信托項目可能有違約風(fēng)險。

18只地產(chǎn)信托提前清盤

然而，無論是房地產(chǎn)公司還是信托公司都不愿意看到這類現(xiàn)象出現(xiàn)。“如果哪個房地產(chǎn)公司或者信托公司率先出現(xiàn)了違約，那么房地產(chǎn)公司則面臨著再也貸不到款的局面，而信托公司也面臨著旗下產(chǎn)品難以被投資者接受的情況。”李旸表示。因此，不排除信托公司在發(fā)現(xiàn)可能存在的違約風(fēng)險后要求房地產(chǎn)公司提前兌付信托收益，以規(guī)避未來更大的風(fēng)險。于是，提前清算房地產(chǎn)信托就會出現(xiàn)。

根據(jù)信托公司網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)披露，僅2012年就有共計12家信托公司提前清算了旗下18只房地產(chǎn)信托。其中，中信信托和中誠信托提前清算的產(chǎn)品較多。中信信托發(fā)行的三亞鹿回頭貸款集合資金信托計劃、京大昆侖土地一級開發(fā)貸款集合資金信托計劃、濱江股權(quán)投資集合資金

信托計劃都在計劃時間之前清算。中誠信托發(fā)行的新城金郡投資集合信托計劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計劃、深圳紫園投資集合資金信托計劃也提前清算。

此外，山東國投也提前清算了黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃和彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃；杭州商業(yè)信托除了提前清算昆侖置業(yè)丁橋投資項目集合資金信托計劃，還提前結(jié)束了無錫西水東項目債權(quán)受讓集合資金信托計劃A類信托。

上述信托產(chǎn)品有的是直接的貸款，有的屬于股權(quán)投資，有的用于權(quán)益投資，有的為多種組合運用，但其都是圍繞著房地產(chǎn)項目進行，均被認為是房地產(chǎn)信托。

但中信信托的一位信托經(jīng)理介紹，不同的信托產(chǎn)品提前清算都有不同的原因。他認為，目前沒有出現(xiàn)發(fā)現(xiàn)有違約風(fēng)險而提前清算的，多是融資企業(yè)有了錢，為了降低成本而進行的提前清算。

某券商分析師認為，信托公司如此解釋也不排除是對房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險的托辭。

根據(jù)已知信息，山東信托發(fā)行的黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃原本定于2013年3月24日到期，但是今年2月即宣告結(jié)束。該信托計劃就是因為出現(xiàn)了資金被挪用的違約風(fēng)險因此被要求提前兌付。

“禿鷲”們在等待

因為違約風(fēng)險而提前兌付并不是信托公司常用的規(guī)避房地產(chǎn)信托風(fēng)險的手段。更常見的情況是借新債還舊債。

如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的一只“中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計劃，該計劃受讓一開發(fā)商持有的金谷信托同名計劃9050萬份優(yōu)先級受益權(quán)。

事實上，這種方式被信托公司廣泛應(yīng)用。“對信托公司而言，這么做一方面可以緩解房地產(chǎn)信托可能產(chǎn)生的違約風(fēng)險，另一方面，在信托項目本來就稀缺的情況下，能夠擴大業(yè)務(wù)量。”

然而，借新債還舊債只是將房地產(chǎn)信托的風(fēng)險延后。因此，中金公司認為，“借舊還新”方法的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)信托風(fēng)險延遲到2013 年釋放。

正在人們對房地產(chǎn)信托風(fēng)險關(guān)注時，“禿鷲”們已經(jīng)嗅到了當(dāng)中商機。據(jù)信托銷售機構(gòu)啟元財富的負責(zé)人介紹，有不少資本向他打聽可能發(fā)生違約風(fēng)險的房地產(chǎn)信托。其做法是接過信托計劃償付本息，但獲得信托抵押物的處置權(quán)。

據(jù)上海一家信托公司的信托經(jīng)理介紹，房地產(chǎn)信托抵押物一般是房產(chǎn)、地產(chǎn)、項目股權(quán)、債權(quán)等。融資額一般是抵押物估值的3-4折，有些資質(zhì)不好的項目甚至在2折之下。而這些資本將信托收購之后變賣抵押物可以獲得較高的無風(fēng)險套利。

有消息稱，信達、華融、東方和長城四大資產(chǎn)管理公司都在低成本接盤房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，四大資產(chǎn)管理公司收購的房地產(chǎn)信托規(guī)模已達兩三百億元。長城接盤并籌謀金融創(chuàng)新，即“接過來之后，再以資產(chǎn)管理公司的名義發(fā)債”。

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本文標(biāo)題：18只地產(chǎn)信托提前清盤 并購資本在等待

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