4月17日，SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱“SOHO中國”）宣布與綠城房地產集團有限公司（下稱“綠城”，03900.HK）、馬鞍山華龍置業發展有限公司（下稱“華龍置業”）簽訂協議，以約21.38億元收購上海綠城廣場置業有限公司100%股權，進而收購上海長寧區天山路街道98街坊地塊。綠城方面稱，此次交易所獲收益約2億元。
這已是短短數月內SOHO中國與綠城的第二次合作。
綠城賣地不斷
去年12月29日，SOHO中國發布公告宣布，以40億元間接收購上海證大和綠城持有的上海海之門房地產有限公司50%的股權，進而收購上海外灘地王8-1地塊50%的權益。
“正是有了8-1這個攸關綠城生死存亡項目的合作，雙方取得了很大信任。”據SOHO中國董事長潘石屹介紹，這次僅僅經過了1個月的時間，SOHO中國便與綠城達成了合作意向。
而就在綠城向SOHO中國出售上海外灘地王股權短短7天后，綠城中國又一口氣掛出了四個股權轉讓公告，將湖濱置業51%股本轉讓給融創中國，綠城墅園35%股權、綠城錦玉50%股權、上海靜宇49%股權賣給了未公布身份的非關聯人士。
據綠城年報透露，5個項目的股權出讓為綠城帶來32.37億元的現金收入。而截至2011年12月31日，已有14.65億元到達綠城賬上。
去年12月份，綠城中國首席財務長、董秘馮征曾告訴《第一財經日報》，綠城中國需回籠資金50億元，以充裕現金流，預計還會有項目“成功出讓”。
根據綠城年報，截至2011年年底，該公司負債率達148.7%，同比上升16.7%。集團銀行結余及現金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年的三分之一。總借貸達321.1億元，同比略有下滑。
“由于綠城住宅產品線定位單一，多數為高端產品，項目銷售不是很暢，這一定程度上決定了長期性商業性物業的難度。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，正是基于這一原因，近期綠城想甩賣幾個商業地產項目，輕裝上陣。據同策咨詢研究中心監測，近期綠城甩賣的4個項目（上海天山路寫字樓項目、溫州鹿城廣場、青島審計局商業項目以及北京奧克伍德雅居）均為商業類項目。
資料顯示，此次綠城出售的天山路項目為商業及辦公用途，總建筑面積約172208平方米，地上建筑面積106441平方米。其中，辦公及公寓式辦公面積52911平方米，酒店面積37517平方米及商業面積16991平方米。
SOHO上海布局
在SOHO中國的21.38億元收購對價中，包含約20.81億元土地價款和契稅及約5600萬元已發生的前期工程款及其他費用。
“我們認為這是一個比較合適的價格，折合樓面價約19800元/平方米。”潘石屹如是說。
2010年2月，天山路街道98街坊地塊由綠城集團和華龍置業的聯合體以15.3564億元的底價購得，樓面價約1.5萬元/平方米。而綠城取得的這一地塊價格并不算貴，早在2007年2月，上海華天和LVMH集團聯手以14.32億元競得同區域的長寧100街坊16/1丘地塊，在當時的成交樓面價已達約1.9萬元/平方米。
“以此地塊所處區位和同區域在售項目的價格看，未來兩三年項目銷售時的售價不應該低于65000元/平方米。”SOHO中國財務總裁唐正茂表示。
在該地塊此前掛牌出讓的標書中，曾有明確規定：該項目商業定位為高星級賓館，應嚴格參照《國家五星級酒店設計標準》，力求達到《白金五星級標準》，不允許含公寓式酒店，不可分割產證；而零售商業部分則定位為高星級賓館的配套功能，原則上也不允許分割轉讓和出售。
不過，僅以SOHO中國預計散售的約5.29萬平方米辦公面積計算，如能以6.5萬元/平方米的價格散售，其回款也已超過34億元，同時亦不排除SOHO中國將酒店整售的可能性。
至此，SOHO中國自2009年8月進入上海市場后，共計完成對11個項目的收購，累計收購金額約255億元。目前，SOHO中國手持現金仍然超過120億元，其年內收購金額約為26億元，距離100億元的目標尚有段距離。
“雄厚的資金實力及項目營銷能力導致其在逆勢中‘抄底’收購上海市中心的優質物業。”張宏偉認為，但由于SOHO中國在上海短期內可售型項目并不是很多，如果這些相對較少的可售型項目沒有辦法支持其資金回籠的話，有可能對SOHO中國的融資能力提出更高的要求。“而且，2011年8月份上海出臺的商業地產限貸政策有可能影響，甚至拉長這個項目的資金回籠周期。”張宏偉表示。
據介紹，截至今年3月，SOHO中國完成銷售額約16億元，其中三分之一來自上海，三分之二來自北京，而對在售項目繼續提價，也已在SOHO中國的計劃當中。（記者徐健對本文亦有貢獻）
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