“50萬搶100萬精裝三房”、“194~235㎡天籟疊墅，認(rèn)籌20萬抵60萬”、“獨(dú)推80平戶型特享5折優(yōu)惠”……武漢市民謝婷（化名）捧著手機(jī)，反復(fù)翻看著大量樓盤促銷短信，很是糾結(jié)。
謝婷告訴《第一財經(jīng)日報》，最近一個月以來，她一天最多能收到15條購房促銷短信，從贈送精裝修、送全房豪裝、送物業(yè)費(fèi)、送全套家電，到一口價房源、認(rèn)籌即享開盤總價8.8折，再到折前減現(xiàn)55000元、直減40萬元，不管是形式上還是折扣幅度上都越來越給力，令她心動不已的同時，又擔(dān)心自己抄底抄到脖子上，“是現(xiàn)在就出手，還是再等等看，真的很兩難。”
記者了解到，進(jìn)入5月，保利、萬科、福星惠譽(yù)等龍頭企業(yè)進(jìn)入強(qiáng)銷期，多盤聯(lián)動、春季房展、婚房營銷、網(wǎng)絡(luò)電商、企業(yè)團(tuán)購等手段多管齊下，預(yù)計5月開盤的住宅項目總量將達(dá)49個，入市項目數(shù)量較上月再增12盤。戶型上則主打40~100平方米之間的實(shí)用緊湊型。
對此，中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為，5月房企加大推盤量也是在國家調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，開發(fā)商放棄觀望，及時調(diào)整營銷思路應(yīng)對變化的一種表現(xiàn)。
降價促量剛需入場
今年3月以來，20%左右的降價樓盤貢獻(xiàn)了樓市80%以上的成交量，購房者用實(shí)際行動提醒開發(fā)商——無降價不成交，促使“以價換量”成為部分開發(fā)商共識。
本報記者采訪了解到，武漢南湖、后湖等地段頻現(xiàn)“6字頭”（單價為6000多元，下同）項目，漢陽中心亦不乏7字頭項目入市。一季度武漢銷量榜單前十名中亦多有實(shí)質(zhì)性促銷，單價下調(diào)10%~15%，直接推動3月平均去化率達(dá)到40%，高于2月份的34%。
開發(fā)商調(diào)價促量、銀行利率放松迅速激起剛需入場。武房指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月，90平方米以下的房源銷售達(dá)到10421套，市場占比達(dá)到45%左右，這其中九成系首次置業(yè)。
同樣，今年一季度武漢銷量前十的樓盤中，幾乎都是以中小戶型為主。武漢本地一家房企銷售總監(jiān)指出，總價在40萬~60萬元、首付在20萬以內(nèi)的近郊房源較受歡迎。如金銀湖博大海藍(lán)灣3天賣出30套，萬科金色城市開盤當(dāng)天賣出330套。
進(jìn)入5月，宏觀政策進(jìn)一步向剛需傾斜，各開發(fā)商也瞅準(zhǔn)了這一機(jī)遇，紛紛推出剛需小戶型房源，以期撬動觀望已久的剛需，回籠資金。各大開發(fā)商爭相大打促銷牌，較有代表性的有中南國際城推5折房源、萬科金域藍(lán)灣認(rèn)籌2萬抵5萬、金地瀾菲溪岸認(rèn)籌5000抵10萬、復(fù)地東湖國際認(rèn)籌20萬抵60萬等。
新浪樂居研究員張漢邦認(rèn)為，近期部分樓盤價格調(diào)低后成交量放大，促使成交量持續(xù)上漲，但庫存重壓依然存在，“降價走量”策略將持續(xù)上演。
高端項目陷入兩難
在以價換量頗有成效之后，不少開發(fā)商卻陷入進(jìn)退兩難的境地：繼續(xù)降價，越來越吃不消；不降價，購房人又不買賬。
對此，湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會專家殷躍建教授表示，3、4月份的銷售“小陽春”，實(shí)際上是受降價促銷的刺激，將去年累積下來的剛性需求一次性釋放。但降價通道一旦打開，購房人的價格預(yù)期將不斷調(diào)低，市場將進(jìn)入“降價，熱賣——再降價，再熱賣”的降價循環(huán)。
湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長葉學(xué)平說，目前湖北的房價收入比高達(dá)8：1甚至10：1，而國外合理的房價收入比一般為3：1或5：1，雖國情不同，但收入上升、房價下降應(yīng)是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展所要求的合理趨勢。降價促銷，以時間換空間，將是最近兩年樓市的主旋律。
記者調(diào)查亦發(fā)現(xiàn)，在剛需樓盤以價換量的同時，一些開發(fā)成本較高的中心城區(qū)高端樓盤，其銷售卻停滯不前，萬元以上樓盤的消化速度進(jìn)一步放緩，壓力變大。
武房指數(shù)顯示，今年一季度，面積140平方米以上或單價萬元以上的房源，成交分別只有2011套和1875套，處于4個季度以來的低點(diǎn)。
對此，李國政認(rèn)為，剛需購買力消化完畢后，改善型需求和投資客戶若無入市動力，則無法消化眾多中心區(qū)的高端項目，這些開發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，其主動降價的動力并不明顯。
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