今年國內(nèi)樓市的并購?fù)醪⒎侨趧?chuàng)的孫宏斌，而是恒大許家印。
根據(jù)恒大地產(chǎn)(03333，HK)、新世界發(fā)展(00017，HK)、新世界中國地產(chǎn)(00917，HK)發(fā)布的公告，恒大以總金額135億元(人民幣，下同)收購了新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項(xiàng)目，總建筑面積近400萬平方米。如無意外，這將成為今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大規(guī)模的并購。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，單單在并購市場，許家印已經(jīng)花了接近450億元。在大規(guī)模的擴(kuò)張支持下，恒大地產(chǎn)要在未來兩三年超越萬科的野心逐步顯露。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述4個項(xiàng)目投資回報(bào)水平都不低，這無疑將進(jìn)一步提升恒大未來的整體利潤率。
4項(xiàng)目成本低于市價(jià)
根據(jù)公告，恒大地產(chǎn)此次拿下的項(xiàng)目分別是位于海口的新世界海甸島美麗沙項(xiàng)目、廣東惠陽的棕櫚島度假村與土湖下巽項(xiàng)目，以及武漢的新華家園項(xiàng)目與常青花園項(xiàng)目。恒大對持有這些項(xiàng)目的3個項(xiàng)目公司的收購價(jià)分別為86億元、11億元和38億元。根據(jù)雙方協(xié)定，恒大此次收購的首付款為31.5億元，余款可在2年內(nèi)分期付清。
相對低廉的地價(jià)，是吸引恒大地產(chǎn)巨資收購的主要原因。資料顯示，新世界美麗沙位于海口最繁華的國貿(mào)商圈，擁有一線海景資源，項(xiàng)目總建筑面積近200萬平方米，待開發(fā)面積約152萬平方米。項(xiàng)目于2013年11月開盤，最新一期海景洋房售價(jià)約在11000~12000元/平方米。
恒大表示，此次收購價(jià)折合約2850元/平方米，而同類項(xiàng)目成交地價(jià)早在2013年就達(dá)到3733元/平方米。在目前海南樓市逐步回暖的情況下，有預(yù)測認(rèn)為未來的整體售價(jià)至少超過18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于20%。
新世界棕櫚島度假村位于惠州市惠陽區(qū)高爾夫路1號，未開發(fā)用地建筑面積為42萬平方米，還擁有占地100萬平方米的高爾夫球場，項(xiàng)目前期主打公寓與別墅，平均售價(jià)約在9800元/平方米，恒大表示，惠陽項(xiàng)目收購的待開發(fā)土地樓面價(jià)約為1122元/平方米，今年9月成交的同類地價(jià)約為1280元/平方米。無論是景觀還是高爾夫資源，棕櫚島相對周邊項(xiàng)目擁有更大的優(yōu)勢，預(yù)測未來的整體售價(jià)在11000~18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于30%。
武漢的兩項(xiàng)目常青花園與新華家園則位于武漢中央CBD范圍內(nèi)，據(jù)悉，武漢項(xiàng)目收購的待開發(fā)土地樓面價(jià)約為3500元/平方米，今年2月成交的同類地價(jià)約為4258元/平方米。鑒于項(xiàng)目坐擁地鐵資源且地理位置優(yōu)越，預(yù)測未來的整體售價(jià)至少超過13000~15000元/平方米，投資回報(bào)率不低于25%。
“本次恒大收購的幾個項(xiàng)目，不僅是成本相對較低，項(xiàng)目自身質(zhì)素也不錯，像海口項(xiàng)目坐擁一線海景資源，武漢本身屬于重點(diǎn)的二線城市，未來發(fā)展前景可觀，惠陽項(xiàng)目緊鄰深圳，能吸引深圳外溢的購買力。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，由于恒大在這些城市已經(jīng)有項(xiàng)目，管理成本相對更低，而且相對于招拍掛，由于這些項(xiàng)目已經(jīng)處于部分在建階段，意味著恒大不用花太多時(shí)間就能通過預(yù)售回籠現(xiàn)金，可謂是一次劃算的買賣。
資深房地產(chǎn)金融界人士黃立沖也認(rèn)為，許家印與新世界創(chuàng)始人鄭裕彤私交良好，這次買賣也符合雙方的各自利益：對于新世界而言，通過整體出售撤離自己并不擅長的二三線城市，有助于公司將精力聚焦在一線城市的項(xiàng)目開發(fā);對于恒大而言，不僅能以低廉的價(jià)格獲得大體量的項(xiàng)目，分期付款也降低了對現(xiàn)金流的占用。
能否趕超萬科?
拿下新世界項(xiàng)目，只是恒大今年以來展開兇猛并購的縮影。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來恒大合共斥資超過400億元展開并購，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項(xiàng)目，許家印似乎在用行動證明：他才是這個行業(yè)最猛的并購者。
“隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化嚴(yán)重，越來越多企業(yè)的日子難過，慢慢退出市場，這給了恒大這樣的龍頭企業(yè)提供了良好的并購機(jī)會。”朱一鳴告訴記者，恒大自身如此積極地吞并項(xiàng)目，也顯示出它希望進(jìn)一步做大規(guī)模。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年前十一個月，萬科實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2251.3億元，排名第一，同比增長17.7%;綠地集團(tuán)以1810億元排名第二，同比下降5.6%;恒大地產(chǎn)銷售金額則為1745.4億元，排名第三，同比增幅高達(dá)47.5%。而在銷售規(guī)模上，恒大以2261.3萬平方米躍居榜首，比排名第二的萬科多出467萬平方米。
在不久前的11月10日，恒大地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，公司已于10月底提前超額完成全年銷售目標(biāo)，將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元。從目前的實(shí)際情況來看，2015年仍還有一個月時(shí)間，恒大仍然完成了銷售目標(biāo)(提高后)的97%，全年超額完成任務(wù)應(yīng)無懸念。
中銀國際研究報(bào)告指出，恒大自2011年收購深圳建設(shè)集團(tuán)成功進(jìn)入深圳市場后，已經(jīng)參與17個舊城改造項(xiàng)目，且大部分位于深圳CBD區(qū)域。恒大的部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年啟動銷售，銷售業(yè)績大幅增長是可以預(yù)期的。
“在過去十年，萬科在規(guī)模上是行業(yè)老大，但從這幾年的發(fā)展速度來看，自從萬科推出合伙人制度后，由于職業(yè)經(jīng)理人會更多從自身利益考慮，公司對于項(xiàng)目選擇顯得更加謹(jǐn)慎，所以規(guī)模的擴(kuò)張速度可能會緩下來。”新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，但對于恒大這樣的后起之秀，如果能取代萬科坐上第一寶座，能獲得的不僅是“江湖地位”，還將在貸款、拿地、供應(yīng)商談判等環(huán)節(jié)上，獲得更強(qiáng)的話語權(quán)，所以恒大做大規(guī)模的決心比萬科更強(qiáng)。
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