近日，四川省十一屆人大常委會第二十三次會議審議通過《成都市房屋使用安全管理條例》（以下簡稱《條例》），并規(guī)定該《條例》自2011年10月1日正式實施。

　　而早在6月9日，本網頭條 《房 產行業(yè)標準缺失亟待改進 成都或隨北京出臺新規(guī) 》曾報道北京市建委出臺《北京市房屋建筑使用說明書》（以下簡稱《說明書》），成都市或將跟進出臺類似新規(guī)，以促進成都房地產市場規(guī)范化一事。如今，《條例》的審議通過印證了本網的說法。

　　成都立法規(guī)范房屋安全使用行為

　　據(jù)了解，房屋安全管理主要分為建設和使用兩個階段。成都市現(xiàn)行的房屋安全管理規(guī)定為《城市危險房屋管理規(guī)定》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定》，規(guī)范的是房屋安全管理的局部和最末階段，不能指導和涵蓋房屋安全管理的全過程。對建設階段的房屋安全管理，從立項、可行性研究、征地、規(guī)劃、設計到開工建設、質檢、監(jiān)理、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)均有相應的法律法規(guī)規(guī)定，也配備了與之相適應的管理機構和技術部門，已形成了一系列較為完善的管理體制。

　　但是對使用過程中的房屋至今仍沒有一套科學、完整的安全管理辦法，造成實踐中疏于管理、主體不明、多頭管理責任不清等現(xiàn)象長期存在。而新出臺的《條例》則涵蓋了房屋使用安全管理全過程。

　　成都市人大法制委員會主任委員張蓉生認為，《條例》對于維護房產交易安全、保障購房者合法權益，具有深遠的積極意義。

　　據(jù)悉，房屋使用安全管理是一項系統(tǒng)工程，法律關系及其復雜，導致實踐中時常出現(xiàn)責任不清的情形，其實質就在于房屋使用安全責任由誰承擔的問題。

　　《條例》正是從這些方面厘清了公權與私權界限，房屋產品質量及保修責任、第三方侵權責任與使用安全責任界限，業(yè)主與使用人管理責任承擔，業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間的管理責任分擔等一系列關系的基礎上，專列一章對房屋使用安全責任主體加以規(guī)范。同時，《條例》明確了房屋裝修、改造的禁止行為和監(jiān)管行為。

　　《條例》明確開發(fā)商質量保修責任

　　本網曾就成都是否會出臺類似于北京的《說明書》一事，咨詢了成都市建委相關負責人。該負責人對本網表示，“如果北京這方面做得好，有利于規(guī)范房地產市場，成都當然也會及時跟進。”

　　稍后，成都市出臺了《房屋使用安全管理條例》，規(guī)范了房屋安全使用行為。

　　據(jù)悉，房屋使用安全問題在當今經濟社會中非常重要，關系到國計民生。《條例》在城鄉(xiāng)房屋納入統(tǒng)一監(jiān)管、公共建筑的使用安全和明確責任主體等方面呈現(xiàn)頗多創(chuàng)新，均走在全國前列。相關人士表示，雖然《條例》是在成都市行政區(qū)域內實施，但對其他市州也有借鑒作用，為房屋使用安全管理提供了法律依據(jù)。

　　相對而言，北京市建委發(fā)布的《說明書》示范文本所涵蓋的范圍更廣，包括房屋建筑基本情況、各項目及部位的使用說明和注意事項、附件（主要是附圖和設備設施使用說明書）和服務指南四部分，并規(guī)定由建設單位負責編制，在房屋交付使用時，作為買賣合同的附件，由出賣人向買受人提供。二手房交易時，房屋的使用說明書也要一并移交給買房人。總體而言，《說明書》規(guī)范房地產開發(fā)、建筑、監(jiān)理、交易、租賃等5大環(huán)節(jié)。

　　北京市的《說明書》作為購房合同的附件，可作為定責依據(jù)，將有助于購房者及時、有效地發(fā)現(xiàn)房屋質量以及使用中存在的隱患。一旦出現(xiàn)裝修問題或使用意外，可以作為法律訴訟的依據(jù)，確定開發(fā)商或使用人的責任。在房屋買賣或租賃時，房屋使用人能夠詳細了解建筑規(guī)劃設計、住宅使用注意事項等情況。當業(yè)主利益受損時，說明書又將成為業(yè)主與開發(fā)商理論的籌碼，能夠成為業(yè)主與開發(fā)商對簿公堂的依據(jù)。

　　而成都將要實施的《條例》，雖然適用范圍更窄，主要規(guī)范的是房屋使用者的房屋安全使用行為，但也明確了房地產開發(fā)商的質量保修責任，物管基于物業(yè)服務合同對共有部分的使用安全責任及義務，比北京出臺的《說明書》更具法律效力和約束力。

　　《條例》規(guī)定，新建房屋在交付使用前，開發(fā)建設單位應當向受讓人提交房屋質量保證書、房屋使用說明書及其他有關文件，明確告知受讓人房屋的基本情況、性能指標、使用與維護保養(yǎng)要求、保修范圍和期限等事項。并按照法律、法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定，承擔保修期間房屋質量缺陷的保修和治理責任。其中，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程的保修和治理責任，在法定設計文件規(guī)定的該房屋建筑的使用年限內由開發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)內人士指出，此舉可有效避免開發(fā)商或物管方無作為的現(xiàn)象出現(xiàn)，避免公共利益及業(yè)主合法權益受到損害。

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本文標題：成都出臺房屋安全使用新規(guī) 明確開發(fā)商質量保修責任

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