“我放這些PPT的時候，脊背都在發涼。”上海張江高科一名高層深有感觸地對記者說道，每年都有幾十撥來自全國各地的科技園區的參觀考察團，到張江高科來學習考察，但當他用PPT向這些參觀者介紹張江經驗時，心里老是感到一絲不安。
來自于周邊二線城市的激烈競爭，已經讓曾以老大哥自居的張江高科，感到越來越大的壓力。“平心而論，這幾年蘇南和浙北在高科技園區上做的其實比張江更好。”上述高層坦白地說道。
近日，張江高科掀起了轟轟烈烈的“二次創業”熱潮，希望一改過去粗放的發展模式，營造更好的科技創業氛圍。
這座被稱作中國第一高新園區的地方，在過去10余年的發展當中，到底有哪些經驗教訓值得借鑒？
張江是做高科技，還是做房地產？
打開張江高科網站，一串壯觀的數字迅速映入眼簾：
“截止2008年底，園區進駐企業達1540家。2008年，園區工業總產值421.4億元；經營總收入839.7億元；固定資產投資98.3億元。吸引投資總額13.25億美元；合同外資金額11.52億美元。從業人員為12.56萬。園區累計申請專利14233件（2008年為5091件），授權專利3218件（2008年為1013件）……”
即使在金融危機當中，落戶注冊張江的高科技公司的數量，也出現了大幅增長。“這說明憑借優良的區位優勢，張江并不缺好項目前來落地。”上述張江人士說。
但正是如此，導致張江高科在前些年一度對一些中小科技創業企業，顯得不夠重視。
一個在業內流傳頗廣的故事是，當朱敏以32億將他在美國創辦的網訊科技賣給思科之前，他回國創業的第一站不是去的杭州，而是上海張江。
“你的公司是世界500強嗎？明年預計做多少收益？你打算投資多少錢？”這是張江拋給朱敏的前三個問題。
“他們不信我一年能做出400萬-500萬美金，同時認為初期投資500萬美金太少。”朱敏在此前接受本報記者采訪時曾回憶道。這種只喜歡大項目、大企業的思維，讓一些從美國回來的創業者很難適應。
和朱敏有同樣遭遇的還有施正榮、馬云等一大批曾經窮困潦倒的創業者，他們都曾有過因未受重視而與上海擦肩而過的經歷。由于周邊城市給出了更加優惠的創業條件，這些創業者紛紛遠走江浙。
2008年的上海政協會議上，上海市委書記俞正聲就曾痛心的詢問道，為什么上海留不住馬云這樣的優秀創業人才。
而造成這一現象的根源，則可以歸結于張江高科較為粗放的園區經營體制。
“張江高科在過去，更像是一家房地產公司，這不是一個褒義詞。”張江高科一名不愿公開姓名的人士直白地告訴記者。
2009年張江高科半年報顯示，2009年上半年園區房地產銷售收入6.86億元，租賃收入1.95億元，分別占據營業總收入的72%和21%。
也就是說，張江高科的收入中有93%來自于房地產業務——這在一定程度上形成了園區對地產業務的高度依賴，并有意愿推動園區租金的上漲。
目前，張江高科部分寫字樓的租金高達4元/平米/天，這一價格已經直逼陸家嘴的一些5A級寫字樓，這讓許多創業型科技企業無法承受。而在無錫等地，一些高科技園區常常推出寫字樓免租金，甚至倒貼補貼的方式來吸引創業企業落戶。
租金上漲的直接后果是，張江的中小企業外遷潮，在近幾年愈演愈烈。以至于張江的官員到蘇南等地去考察，到處可以見到熟悉的面孔——許多企業都是由張江搬遷而去，這樣的狀況曾讓張江無比痛心。
這在一定程度上造成了張江高科創業氛圍的缺失。一個詰問就是，北京中關村產生了聯想、百度、新浪、搜狐，深圳有華為、中興等一大批由創業變大的科技企業，但張江高科成立10余年來培育出來的知名科技企業，仍然屈指可數。
張江再出發
2005年底，新上任的張江高科董事長劉小龍看到了張江發展的瓶頸，為尋求園區經營的突破，提出了向“開發運營商，創新服務提供商，高科技產業投資者”的戰略轉型，即要從房產開發和出租為主要經營模式，轉向以園區專業化服務和高科技企業投資為主的經營和盈利模式。
這種模式被概括為“一體兩翼產業互動”戰略。
在此之后，張江先后投資成立了浩成創投、張江漢世紀創投，并通過這些創投機構投資了微創醫療、萬德信息、微創太陽能等一批優質的科技企業。一旦這批企業成功上市，將給張江園區帶來一筆不小的投資回報——這塊業務已經日益成為張江高科即房地產之后的重要增長點。
根據園區的統計，張江共有將近300家企業有條件在未來兩三年內上市。這樣充足的投資目標群體也給張江園區的參股投資業務提供了有效的資源保障。
根據已披露的信息，張江集團正計劃將按照產業方向和企業成長階段設立總額50億元的母基金，通過合伙企業等方式組建集成電路、生物醫藥、新能源、文化創意、現代農業等若干個產業基金，爭取3年內形成不低于250億元的總投資規模。
背靠上海國際金融中心，正迎頭趕上的張江高科，依然是一個讓其它園區敬畏的競爭對手。
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本文標題：上海張江定位之惑：做高科技還是房地產？
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