記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e(cuò)世界內(nèi)僅三層賣場(chǎng)就有400多個(gè)業(yè)主，他們對(duì)如何運(yùn)營(yíng)、管理賣場(chǎng)的想法也無(wú)法統(tǒng)一。“我們正在試圖與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進(jìn)行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國(guó)各地，有的甚至長(zhǎng)期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達(dá)成意見上的共識(shí)難度很大。”該總監(jiān)坦言。
一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺(tái)手機(jī)，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺(tái)，而且每臺(tái)手機(jī)加上30-50元就出手，利潤(rùn)越來(lái)越薄。這樣一來(lái)，我們當(dāng)然不希望租金和市場(chǎng)好的時(shí)候一樣。”李先生講道。
據(jù)了解，此前包租商開的租賃價(jià)格較高，但賣場(chǎng)生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，他們對(duì)租金的預(yù)期還停留在之前的價(jià)位。這樣一來(lái)，商戶與業(yè)主溝通不力，導(dǎo)致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個(gè)業(yè)主談不攏會(huì)造成連鎖反應(yīng)，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來(lái)越多的商戶就離開了中關(guān)村e(cuò)世界。”該總監(jiān)說(shuō)。
醞釀?wù)w轉(zhuǎn)型難言輕松
產(chǎn)權(quán)分散是中關(guān)村e(cuò)世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關(guān)村e(cuò)世界轉(zhuǎn)型過(guò)程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經(jīng)壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，鼎好在轉(zhuǎn)型期間并沒(méi)有出現(xiàn)太大壓力，因?yàn)槎玫馁u場(chǎng)、寫字樓產(chǎn)權(quán)基本都在自己手中。轉(zhuǎn)型過(guò)程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續(xù)租，這樣賣場(chǎng)逐步清除改做寫字間。
該負(fù)責(zé)人表示，在規(guī)劃賣場(chǎng)時(shí)，鼎好會(huì)與廠商、經(jīng)銷商進(jìn)行三方溝通交流，規(guī)劃布局賣場(chǎng)。這樣既可以避免過(guò)于嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，也方便顧客進(jìn)行選購(gòu)。“我們一直維持在5%-8%的商鋪空置率調(diào)節(jié)賣場(chǎng)，如果一段時(shí)間內(nèi)某類電子產(chǎn)品有較大需求和活躍的市場(chǎng)，我們會(huì)騰出一塊地方供它們做銷售專區(qū)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“鄰居”的成功轉(zhuǎn)型，或許可以為中關(guān)村e(cuò)世界帶來(lái)些許經(jīng)驗(yàn)。而事實(shí)上，中關(guān)村e(cuò)世界也在醞釀通過(guò)引入不同業(yè)態(tài)來(lái)吸引消費(fèi)者，并提升賣場(chǎng)的形象和檔次。中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，今年年底，中關(guān)村e(cuò)世界將引進(jìn)肯德基、星巴克等配套業(yè)態(tài)，為賣場(chǎng)匯聚客流。
“未來(lái)我們將考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展，通過(guò)其他消費(fèi)吸引客流。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“對(duì)于地下一層，我們有引進(jìn)3C電子賣場(chǎng)，比如蘇寧、國(guó)美等的想法，但這與政府規(guī)劃有一定出入。如果想法可以實(shí)行，業(yè)主們達(dá)到共識(shí)，我們將代表業(yè)主向政府提交業(yè)態(tài)調(diào)整申請(qǐng)。”
但與諸位鄰居不同，產(chǎn)權(quán)不在手中的中關(guān)村e(cuò)世界，在業(yè)態(tài)調(diào)整過(guò)程中難言輕松。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便是在地下一層營(yíng)業(yè)的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星等同品牌手機(jī)且價(jià)格相當(dāng)。分析人士認(rèn)為，業(yè)主需要的是租金利益最大化，他們不會(huì)過(guò)多考慮賣場(chǎng)產(chǎn)品的規(guī)劃、管理。這對(duì)于中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面要談攏業(yè)主，一方面要找到廠商、經(jīng)銷商，這兩項(xiàng)工作都可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。中關(guān)村e(cuò)世界的產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉(zhuǎn)型困難很大。
“一刀切”致使區(qū)域性問(wèn)題出現(xiàn)
早在2009年，北京市海淀區(qū)人民政府就發(fā)布了《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》(以下簡(jiǎn)稱《通告》)。《通告》中明確表示，除了不鼓勵(lì)電子賣場(chǎng)外，商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲等零售服務(wù)業(yè)態(tài)也不再鼓勵(lì)在中關(guān)村區(qū)域內(nèi)發(fā)展，而是提倡科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)入駐。
有分析人士認(rèn)為，從政策頒布之時(shí)起，中關(guān)村一直在對(duì)其電子賣場(chǎng)等商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，甚至逐漸驅(qū)逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場(chǎng)在此生存。“政策是希望中關(guān)村變成中國(guó)的硅谷，但事實(shí)上一刀切式的‘不鼓勵(lì)’會(huì)讓中關(guān)村面臨很多問(wèn)題。”該人士認(rèn)為。
在北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)看來(lái)，政府規(guī)劃整體上是積極的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要點(diǎn)滴培養(yǎng)。“研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)等離不開產(chǎn)業(yè)體系和科技流通體系發(fā)展，研發(fā)企業(yè)的生存需要科技流通體系的支持。科技成果需要交易，只有交易存在，產(chǎn)品才有價(jià)值，研發(fā)企業(yè)才能掌握市場(chǎng)需求，把握發(fā)展方向。如果中關(guān)村只發(fā)展這些機(jī)構(gòu)、企業(yè)雖然方便管理，但不利于把握市場(chǎng)和反饋。”賴陽(yáng)說(shuō)。
有業(yè)界人士認(rèn)為，鼎好電子商城可以算是中關(guān)村商圈內(nèi)轉(zhuǎn)型較為成功的賣場(chǎng)之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創(chuàng)新工場(chǎng)、國(guó)美網(wǎng)上商城、國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心以及清華科技園都已進(jìn)入，六層以下還保留著原有的電子賣場(chǎng)。
鼎好電子商城策劃部負(fù)責(zé)人表示，鼎好對(duì)小賣場(chǎng)還是有需求，如果整個(gè)商場(chǎng)對(duì)租戶設(shè)置的門檻太高，那就可能扼殺很多創(chuàng)新型的小商戶、小企業(yè)，它們雖然資歷低但從低端賣場(chǎng)做起，有可能就是下一個(gè)“京東商城(微博)”。電子賣場(chǎng)還可以為鼎好提供現(xiàn)階段的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經(jīng)銷商聯(lián)動(dòng)為消費(fèi)者服務(wù)。近階段鼎好不會(huì)再有大的商業(yè)調(diào)整，它們會(huì)一直為這些創(chuàng)新、有競(jìng)爭(zhēng)力的小成本企業(yè)提供發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。商報(bào)記者 劉宇/文 高鵬/攝
專家觀點(diǎn)
產(chǎn)權(quán)制約商場(chǎng)明確定位
北京市財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長(zhǎng) 王成榮：
商業(yè)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)分割成為既定事實(shí)，對(duì)于發(fā)展非常不利。如果產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)集中的話商業(yè)地產(chǎn)還可能成功。而中關(guān)村e(cuò)世界產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)分散，如果業(yè)主方面不能達(dá)成一致集中經(jīng)營(yíng)，再好的商業(yè)設(shè)施，也將失去市場(chǎng)原有的價(jià)值。
中關(guān)村e(cuò)世界的賣場(chǎng)不是臨街店鋪可以分散經(jīng)營(yíng)。賣場(chǎng)中小面積、獨(dú)立、分散的商鋪不成規(guī)模，商場(chǎng)將不能有清晰明確的定位，招商、規(guī)劃等很多事情會(huì)有問(wèn)題。中關(guān)村e(cuò)世界需要引導(dǎo)業(yè)主，讓他們?nèi)诔烧w集中利益。
可謀求區(qū)域業(yè)態(tài)缺口發(fā)展
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng) 賴陽(yáng)：
中關(guān)村e(cuò)世界如果想朝3C賣場(chǎng)的方向發(fā)展，前景不會(huì)太好。3C賣場(chǎng)可能為e世界帶來(lái)客流，但賣場(chǎng)給出的租金不會(huì)高，業(yè)主方面可能不會(huì)滿意，第一道坎就難過(guò)。另外，3C賣場(chǎng)在中關(guān)村的發(fā)展很局限，中關(guān)村提供的市場(chǎng)環(huán)境是可以比價(jià)，而3C賣場(chǎng)明碼實(shí)價(jià)，沒(méi)有任何價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展不一定每棟樓都一樣，中關(guān)村e(cuò)世界可以實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。區(qū)域發(fā)展除了主體業(yè)態(tài)，還需配套業(yè)態(tài)，中關(guān)村目前有很多業(yè)態(tài)缺口，中關(guān)村e(cuò)世界可以重新定位，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。
推薦閱讀
剛回應(yīng)完一家代工廠涉嫌“血汗工廠”的質(zhì)疑，韓國(guó) 三星電子 (Samsung Electronics)又被指“劣待中國(guó)勞工”，而此次涉及的工廠多達(dá)8家。 美國(guó)時(shí)間9月4日，美國(guó)勞工權(quán)益保護(hù)組織“中國(guó)勞工觀察”(China Labor Watch)發(fā)>>>詳細(xì)閱讀
本文標(biāo)題：中關(guān)村商戶出逃背后：月租金千元無(wú)人問(wèn)津
地址：http://m.sdlzkt.com/a/zhibo/20120906/83708.html
網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)
精彩導(dǎo)讀
科技快報(bào)
品牌展示