慣常以專注主業(yè)、心無旁騖示人的蘇寧集團(tuán)董事長(zhǎng)張近東,一直以來都刻意回避其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展,但實(shí)際上,蘇寧集團(tuán)的地產(chǎn)版圖正在逐步擴(kuò)大。
8月20日,蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“蘇寧置業(yè)”)以14.066億元的底價(jià),競(jìng)得上海市虹口區(qū)北蘇州路190號(hào)地塊。該地塊總出讓面積約為11096.3平方米,折合樓面地價(jià)31691元/平方米。根據(jù)出讓文件,該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)辦公、文化娛樂用地。
這只不過是蘇寧集團(tuán)地產(chǎn)版圖的其中一角,張近東已把地產(chǎn)當(dāng)成了一項(xiàng)事業(yè),其所建立的“零售+地產(chǎn)”模式,已非簡(jiǎn)單的后者服務(wù)于前者、前者借力于后者這么簡(jiǎn)單。
地產(chǎn)版圖
拿下上海市虹口區(qū)北蘇州路地塊,是蘇寧置業(yè)進(jìn)軍上海的第一步。記者查閱資料發(fā)現(xiàn),張近東其實(shí)已在地產(chǎn)行業(yè)耕耘多年,旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型。
根據(jù)可查資料,與張近東有關(guān)的地產(chǎn)公司,先后有江蘇萬泰投資有限公司(下稱“江蘇萬泰”)、蘇寧銀河地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)三家。
江蘇萬泰和蘇寧銀河地產(chǎn)出現(xiàn)時(shí)間較早。江蘇萬泰曾參與投資開發(fā)了銀河國際大廈、蘇寧銀河購物廣場(chǎng)、索菲特鐘山高爾夫、索菲特銀河大酒店、鐘山高爾夫等物業(yè);蘇寧銀河地產(chǎn)開發(fā)了蘇寧銀河·天啟花園等住宅產(chǎn)品。
蘇寧置業(yè)則成立時(shí)間較晚,是目前張近東旗下地產(chǎn)板塊的生力軍,其累計(jì)開發(fā)、儲(chǔ)備面積高達(dá)500萬平方米,投資總額超過400多億元,目前在國內(nèi)運(yùn)作開發(fā)的項(xiàng)目主要有蘇寧睿城、紫金東郡等住宅項(xiàng)目,以及遍及南京、威海、無錫、成都、連云港等地的蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等十余個(gè)商業(yè)綜合體。
這些商業(yè)綜合體項(xiàng)目,全部規(guī)劃建設(shè)成為所在區(qū)域的超高層、地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目,總建筑面積均達(dá)10萬平方米以上,而投資額度動(dòng)輒都在數(shù)億元以上。以無錫蘇寧廣場(chǎng)為例,該項(xiàng)目將規(guī)劃建成無錫第一高標(biāo)志性建筑,總投資約40億元。
尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)
張近東一直在家電連鎖行業(yè)順風(fēng)順?biāo)?為何要分兵涉足地產(chǎn)開發(fā)?
中投顧問高級(jí)研究員黎雪榮認(rèn)為,無論是張近東還是國美電器前主席黃光裕,走“零售+地產(chǎn)”之路,實(shí)際上都是出于同樣的考慮:既可以通過其沉淀資金支援地產(chǎn)開發(fā),又可以借助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)租金價(jià)格上漲的壓力,為進(jìn)一步擴(kuò)張家電賣場(chǎng)提供安全保障,而且,希望通過投資地產(chǎn)賺取更高的利潤。
零售行業(yè)普遍利潤率不高,是不爭(zhēng)的事實(shí)。相關(guān)資料顯示,在2006年6月30日前,蘇寧電器的毛利率基本都維持在10%以下,之后才跨過10%,逐步有所增長(zhǎng)。根據(jù)相關(guān)公告,蘇寧電器2009年度的銷售毛利率為17.35%,2010年第一季度的銷售毛利率為16.59%。
作為行業(yè)巨頭之一,蘇寧電器即使目前有超過15%的銷售毛利率,這一數(shù)字仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率。根據(jù)今年年初中國指數(shù)研究院等四家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》,2009年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的毛利率均值達(dá)到30.3%。
除了房地產(chǎn)開發(fā)利潤率高這一誘惑之外,地產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為,國美和蘇寧之所以都走上了持有型物業(yè)的道路,主要原因在于,本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬,由此觸發(fā)了其打通上下游的想法。
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