成本與銷售難兼顧 成都部分新盤遭遇定價(jià)難題

作者:Lgo100 來(lái)源:未知 2012-02-20 10:18:07 閱讀 我要評(píng)論 直達(dá)商品

“定價(jià)高了銷售壓力大,定價(jià)低了又沒(méi)有利潤(rùn),資金壓力并不允許我們猶豫太久。”當(dāng)本網(wǎng)問(wèn)及定價(jià)問(wèn)題時(shí),城東一樓盤負(fù)責(zé)人連連搖頭。他坦然,樓盤之所以沒(méi)能按預(yù)期開(kāi)盤,主要原因在于難以確定價(jià)格。“考慮到市場(chǎng)因素,周邊樓盤都在等待定價(jià)的參考樣本,誰(shuí)都不愿意率先開(kāi)盤定價(jià)。”

  據(jù)本網(wǎng)了解,成都近幾月有相當(dāng)一部分比例的樓盤選擇推遲或“隱性”開(kāi)盤,而這些樓盤大多數(shù)都遇到過(guò)定價(jià)難的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士表示,在當(dāng)前的樓市環(huán)境下,如何兼顧成本與銷售的確是一個(gè)突出的難題。定價(jià)成功于否往往影響一個(gè)樓盤的整體銷售,因此開(kāi)發(fā)商會(huì)十分謹(jǐn)慎。

  樓盤定價(jià)成本銷售難兩全 遲開(kāi)待時(shí)機(jī)

  “在2009年的時(shí)候,只要兼顧成本和預(yù)期利潤(rùn),然后再參照同區(qū)域同類型的其他項(xiàng)目,在其定價(jià)基礎(chǔ)上適當(dāng)提高之后便能基本上確定自己的樓盤價(jià)格。”一位業(yè)內(nèi)人士言道。然而,當(dāng)下樓盤的定價(jià)卻遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2011年12月和2012年1月份成都及周邊地區(qū)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目共70個(gè),但實(shí)際開(kāi)盤數(shù)量卻只有40個(gè)左右,其余均選擇推遲開(kāi)盤。而據(jù)了解,在這些推遲開(kāi)盤的樓盤里,80%的樓盤都遭遇到“定價(jià)”難題。

  據(jù)知情人士透露,成都南三環(huán)某即將入市的樓盤,原本將價(jià)格定在12000/平方米,但該樓盤內(nèi)部的一份客戶調(diào)查顯示,多數(shù)購(gòu)房者的接受價(jià)格卻在7000元左右,“這讓該樓盤的決策者左右為難”。而原定于去年11月開(kāi)盤的成都雙流縣某樓盤,幾經(jīng)延遲后將開(kāi)盤日期定于2012年4月份,這其中樓盤定價(jià)由高到低經(jīng)歷了幾次調(diào)整,至今仍沒(méi)有確定開(kāi)盤價(jià)格。

  另?yè)?jù)本網(wǎng)了解,目前一些高端樓盤青睞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等形式的小范圍、有針對(duì)性的開(kāi)盤方式,而業(yè)內(nèi)人士也將此看做是樓盤定價(jià)難的“眾生相”之一。業(yè)內(nèi)分析,由于高端物業(yè)受調(diào)控更為明顯,高端受眾對(duì)價(jià)格更為敏感,高開(kāi)并太現(xiàn)實(shí),低開(kāi)又怕有損形象,因此才會(huì)選擇這種定價(jià)策略。

  此外,定價(jià)難還表現(xiàn)在某些分期開(kāi)發(fā)的樓盤,這種難度就體現(xiàn)在后一期樓盤的定價(jià)要比前一期樓盤價(jià)格高,如果不是,必然引起前期老業(yè)主的種種質(zhì)疑。然而,在當(dāng)下,要提升價(jià)格也就意味著將面對(duì)更大的銷售和回款壓力。

  業(yè)內(nèi)人士分析,成都樓市經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年的弱勢(shì),開(kāi)發(fā)商手中現(xiàn)金吃緊,急切想通過(guò)銷售來(lái)緩解壓力。而一個(gè)樓盤的定價(jià)對(duì)于樓市后期銷售影響頗大,因此開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤定價(jià)是慎之又慎。很多樓盤推遲開(kāi)盤其中很重要的原因就是希望通過(guò)等待能會(huì)有一個(gè)較好的定價(jià)。

  客戶甄別難度增加致定價(jià)難 “低開(kāi)”是王道

  世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹表示,一個(gè)樓盤的定價(jià)通常要考慮樓盤成本、利潤(rùn)預(yù)期,以及同區(qū)域樓盤的價(jià)格。計(jì)算方法為:樓盤成本加上利潤(rùn)預(yù)期,然后再參考周邊同類型的、具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤,根據(jù)市場(chǎng)情況做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而且,一個(gè)區(qū)域內(nèi)一旦有樓盤定價(jià)成功,其價(jià)格往往會(huì)成為同區(qū)域內(nèi)同類型樓盤的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

  而據(jù)了解,目前很多樓盤難定價(jià)的原因恰是在于周邊沒(méi)有可參照的樣本。在成都部分區(qū)域,周邊雖然同類型樓盤眾多,但在當(dāng)前市場(chǎng)下,普遍持互相觀望的態(tài)度,誰(shuí)也不愿意“冒險(xiǎn)”嘗試定價(jià),這導(dǎo)致了樓盤定價(jià)竟無(wú)“本”可參,故而導(dǎo)致定價(jià)難度增加。

  四川中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理鄒玉堂表示,目前樓盤難定價(jià)的原因主要在于當(dāng)下客戶的甄別難度增大。他分析,當(dāng)前市場(chǎng)下樓盤通常蓄客不足,以致沒(méi)有充足的客戶量用來(lái)甄別。而如果要提高“甄別度”就不得不延長(zhǎng)蓄客時(shí)間,但這樣一來(lái)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致前期客戶的流失。由此,開(kāi)發(fā)商對(duì)蓄水客戶的真實(shí)購(gòu)買力及誠(chéng)意度等諸多方面沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)知,故難以給樓盤最終定價(jià)。

  他同時(shí)表示,在當(dāng)前政策下,樓盤拿到預(yù)售證到開(kāi)盤僅有10天時(shí)間,相較于以往的2-3周時(shí)間大幅縮短,開(kāi)發(fā)商不能像以前那樣有充裕的時(shí)間,通過(guò)增加優(yōu)惠力度等一些舉措提高客戶忠誠(chéng)度和成交率。

  成都鏈家地產(chǎn)首席分析師陳雪表示,除了受到當(dāng)前客觀市場(chǎng)因素影響外,政策走勢(shì)和銀行信貸政策的不確定性也增加了樓盤的定價(jià)難度。如果銀行仍然緊縮銀根,開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)就要增加,開(kāi)發(fā)商會(huì)傾向于以價(jià)走量的推盤策略。反之,部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)繼續(xù)等待時(shí)機(jī)。

  而針對(duì)一些樓盤定價(jià)采取的“低開(kāi)高走”的策略,鄒玉堂表示,低開(kāi)高走,低至何處難以確定,幅度太小難有效果,而幅度太大開(kāi)發(fā)商難以承受;同樣,提高價(jià)格的時(shí)機(jī)也很難選擇,過(guò)早容易扼殺回暖勢(shì)頭,過(guò)晚又容易錯(cuò)失機(jī)遇。

  專家分析,對(duì)當(dāng)下的樓市環(huán)境而言,回收資金依然是首要任務(wù),樓盤低價(jià)開(kāi)盤不失為一種明智之舉。至于高走與否,則要根據(jù)樓市發(fā)展做具體調(diào)整。他同時(shí)指出,年初幾個(gè)月,開(kāi)發(fā)商資金壓力并不明顯,隨著資金壓力的增加,一些推遲開(kāi)盤的樓盤或會(huì)集中放量,到時(shí)候這些樓盤將不得不低價(jià)開(kāi)盤,樓市價(jià)格會(huì)進(jìn)一步拉低。(張大軍) 


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