房地產(chǎn)信托兌付高峰暗藏?zé)o限商機(jī)，專做不良資產(chǎn)收購的金融資產(chǎn)管理公司早已盯上這個領(lǐng)域。不過此前監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意叫停資產(chǎn)管理公司收購不良信托資產(chǎn)，而通過基金的形式展開收購則可以規(guī)避這個問題。

4月12日，接近中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司（下稱“中國信達(dá)”）的消息人士透露，中國信達(dá)旗下的中國金谷國際信托公司、信達(dá)投資有限公司、信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“金谷信托”、“信達(dá)投資”、“信達(dá)地產(chǎn)”），三家公司作為發(fā)起人正在組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購基金。

這只規(guī)模巨大的特殊機(jī)會型并購基金采用有限合伙制形式，投資方向主要為不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購，基金管理人（GP）或?yàn)樾胚_(dá)匯融股權(quán)投資基金管理公司（下稱“信達(dá)匯融”）。

上述消息人表示，100億規(guī)模分幾期進(jìn)行，資金主要來自私募和一部分自有資金。“分期發(fā)行，目前還在首期基金的募集中。同時也在儲備一些項(xiàng)目，一方面來自信達(dá)原有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面從市場上找。”

房地產(chǎn)市場深度調(diào)控的持續(xù)，令行業(yè)并購整合的機(jī)會不可避免的升溫。“民間很少有這樣大的體量做房地產(chǎn)并購，信達(dá)有金融控股的優(yōu)勢，有直投的業(yè)務(wù)范圍，它有這個可能性去做。”深圳德信資本高級投資經(jīng)理劉聰表示。

收購不良房地產(chǎn)信托

金谷信托、信達(dá)投資是中國信達(dá)絕對控股和全資持有的一級子公司；信達(dá)地產(chǎn)是中國信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，由信達(dá)投資控股；信達(dá)匯融則是信達(dá)旗下專門運(yùn)作私募股權(quán)投資基金的機(jī)構(gòu)。

該房地產(chǎn)并購基金組建模式為，中國信達(dá)通過上述三家下屬公司作為基金的有限合伙人，并向基金出資；同時，基金還將接受財務(wù)投資人以有限合伙人的方式出資。

上述消息人士稱，資金募集對象主要包括：國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)投資者，如社保基金、國開金融、中國建投、保險公司、信托公司等；非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)（包括擁有大量現(xiàn)金的非金融機(jī)構(gòu)國有企業(yè)和民營企業(yè)）；合格的個人投資者及信達(dá)自有資金等。

首期基金將針對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品所對應(yīng)項(xiàng)目股權(quán)的收購，為房地產(chǎn)信托市場上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供流動性解決方案。

具體運(yùn)作途徑為，在項(xiàng)目投資到期后，基金將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給其他市場參與者；或?qū)㈨?xiàng)目交給信達(dá)地產(chǎn)運(yùn)作；此外，還可以通過證券化的方式賣掉收購的資產(chǎn)。

上述人士表示，為避免和母公司中國信達(dá)的同業(yè)競爭，該基金的不良資產(chǎn)收購范圍應(yīng)限制在主業(yè)目前不能做,或者由于政策限制和投資風(fēng)險較高而不宜大規(guī)模做的業(yè)務(wù)。

規(guī)避“叫停”禁令

房地產(chǎn)信托兌付壓力之下，許多信托公司已經(jīng)與包括金融資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的投資者進(jìn)行了廣泛合作，接手其即將到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

但監(jiān)管機(jī)構(gòu)不鼓勵收購不良房地產(chǎn)信托。未來房地產(chǎn)信托市場的流動性問題，將隨著調(diào)控的深化進(jìn)一步加劇。

積極做商業(yè)化收購業(yè)務(wù)創(chuàng)新的資產(chǎn)管理公司，并不愿意放棄其中的盈利商機(jī)。上述人士指出，信達(dá)已經(jīng)在房地產(chǎn)市場上持有較多資產(chǎn)，如果投入過多，將面臨較大的行業(yè)集中度風(fēng)險。”

而通過引入外部資金設(shè)立房地產(chǎn)并購基金，收購不良房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，就能同時實(shí)現(xiàn)分散行業(yè)風(fēng)險和把握市場機(jī)會兩個目標(biāo)。

中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，房地產(chǎn)信托余額為7000億元。中金公司專題分析報告顯示，2012年預(yù)計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。

“房地產(chǎn)信托面臨的主要是流動性問題，開發(fā)商暫時還不了款，但是信托公司控制的抵押資產(chǎn)大多很優(yōu)良。”一位信托公司高管認(rèn)為，這也是資產(chǎn)管理公司樂于介入不良房地產(chǎn)信托收購的原因。只要“扛”過這個暫時的流動性問題，資產(chǎn)管理公司仍能大掙一筆。

此番信達(dá)采用組建基金的方式收購不良房地產(chǎn)信托，或與銀監(jiān)會正在醞釀的一項(xiàng)監(jiān)管政策有關(guān)。

知情人士透露，銀監(jiān)會有關(guān)部門曾召集四家資產(chǎn)管理公司開會，擬叫停資產(chǎn)管理公司收購不良房地產(chǎn)信托和小貸公司債權(quán)等。但四家資產(chǎn)管理公司都表示了反對意見，所以禁令沒有下達(dá)，最終是否叫停也還存在不確定性。

不過，即便禁令最終下達(dá)，通過組建基金的方式，可能并不在禁令之內(nèi)。因?yàn)槭召彶涣挤康禺a(chǎn)信托的主體將是房地產(chǎn)基金，而不是資產(chǎn)管理公司。而資產(chǎn)管理公司下屬子公司是基金管理人，可以收取管理費(fèi)，資產(chǎn)管理公司也可以出資參與基金，分享基金收益。

劉聰認(rèn)為，具有國企背景的房地產(chǎn)并購基金的出現(xiàn)，表明房地產(chǎn)行業(yè)金融化屬性越發(fā)凸顯。而商業(yè)地產(chǎn)相比住宅，對于資本運(yùn)作的水平要求更高，尤其是目前中國沒有成熟的私募、REITS等配套工具，未來十至二十年，整合升級機(jī)會很多。

房地產(chǎn)行業(yè)已是去年第二大并購行業(yè)。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購交易數(shù)量為113起，占并購總量的9.8%；并購交易金額達(dá)到54.49億美元，占并購總額的8.1%。

（本報記者鄭智亦有貢獻(xiàn)）

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