疫情背景之下,房地產(chǎn)行業(yè)短期看韌性,長期看戰(zhàn)略。
4月17日,藍光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布了2019年年報:營業(yè)收入達到391.94億元,同比增加27.17%;實現(xiàn)凈利潤達到41.59億元,同比大增66.63%。
同時,2019年藍光發(fā)展凈資產(chǎn)收益率達23.88%,同比提升6.81個百分點,凈負債率為79.20%,同比下降23.44個百分點。
2019年,公司高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),堅持“中而強”定位,穩(wěn)健前行,利潤與規(guī)模并重,通過核心能力體系打造,實現(xiàn)了高質(zhì)量的增長。
在房地產(chǎn)銷售規(guī)模邁入千億大關(guān)后,藍光發(fā)展堅持既定戰(zhàn)略,用16個字鋪排2020年經(jīng)營策略:精準(zhǔn)投資、卓越運營、資本突破、變革創(chuàng)新。
進入而立之年的藍光,希望以更從容的姿態(tài),面對變化市場,回歸生意邏輯——投資好項目,提供好產(chǎn)品,創(chuàng)造高價值。
沉心靜氣 雙擎業(yè)務(wù)模式穩(wěn)健發(fā)展
2020年,高質(zhì)量、利潤、規(guī)模、深耕和長期價值成為行業(yè)關(guān)鍵詞。這與前期的拿地、規(guī)模、擴張相比,已經(jīng)發(fā)生了重大變化。企業(yè)永遠是時代的產(chǎn)物,企業(yè)始終處于不斷變化的場景之中。適者生存,變革創(chuàng)新者常青。
如今,房地產(chǎn)市場更趨復(fù)雜,從增量到存量、從簡單到復(fù)雜、從單一到全面,早已告別攻城略地式粗放成長的階段。
2019年,全國商品房銷售面積171,558萬平方米,同比下降0.1%。商品房銷售額159,725億元,同比增長6.5%,增速比2018年回落5.7個百分點。綜合看,2019年商品房銷售增速較前兩年明顯放緩。
地產(chǎn)企業(yè)的偏好也發(fā)生變化:新城控股提出,穩(wěn)中求進,地域深耕;中南建設(shè)提出要出利潤,穩(wěn)發(fā)展;旭輝強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展,均好中加速,要堅持長期價值,有長期耐心。顯然,穩(wěn)健成為行業(yè)共識。
在中國城鎮(zhèn)化新階段,城市發(fā)展逐漸趨于成熟。土地增量趨于收斂,對存量價值的挖掘變得日益重要。城市能級的差距逐漸擴大,消費者結(jié)構(gòu)價值觀和偏好日趨多元化,任何單一產(chǎn)品方案都無法滿足需要。復(fù)雜模式帶來更多變數(shù),全面競爭需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。
未來的競爭,不僅僅是規(guī)模化競爭,更是精益化競爭,是產(chǎn)品力,資本力和組織創(chuàng)新力的競爭。
經(jīng)過30年的發(fā)展,藍光經(jīng)歷了1990-2000的“初創(chuàng)開拓”階段、2000-2008的“區(qū)域深耕”階段、2008-2019的“全國布局+產(chǎn)業(yè)金融”階段,2019年,藍光發(fā)展邁入“新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展”階段。
基于“人居藍光+生活藍光”雙擎業(yè)務(wù)模式,藍光發(fā)展高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā),高度聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè),資本運作與實業(yè)經(jīng)營相結(jié)合,在戰(zhàn)略上卡位增量市場和存量市場,相互借力提升市場能效。
2019年,藍光發(fā)展完成了旗下子公司藍光嘉寶服務(wù)的港股上市,構(gòu)筑起“A+H 股”雙資本平臺,實現(xiàn)了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)整體規(guī)模的快速擴展。
上市之后,藍光嘉寶服務(wù)借力資本市場開啟快速擴張,先后同江蘇常發(fā)物業(yè)、浙江中能物業(yè)、成都創(chuàng)藝物業(yè)、無錫東洲物業(yè)等開展并購合作,2019 年12月簽約管理面積突破1億平,規(guī)模提速的同時均衡布局多種業(yè)態(tài)。
聚焦價值 布局高潛力高能級板塊
伴隨市場增速放緩,房地產(chǎn)公司從跑馬圈地,回歸到以利潤為中心的深耕細作。藍光發(fā)展也在區(qū)域布局上有了更明確的選擇:那就是按照行業(yè)本質(zhì),投資布局聚焦高價值及高潛力板塊,聚焦高質(zhì)量都市圈。
2019年,藍光發(fā)展的全國化布局收到成效。2019年,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積1095.30萬平方米,同比增幅36.63%;實現(xiàn)銷售金額1015.37億元,同比增幅18.70%,其中權(quán)益銷售金額715.40億元。營業(yè)收入則達到391.94億元,同比增加27.17%,凈利潤達到41.59億元,同比大增66.63%。
事實上,公司遵循國家戰(zhàn)略規(guī)劃,精準(zhǔn)把握城市群及城市發(fā)展規(guī)律,聚焦于未來中國人口增長高地,采取“1+3+N”的城市戰(zhàn)略布局,通過深耕及拓展并舉,不斷強化新一線、二級及強三線的投資占比。
2019年,藍光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)拿地、代工代建等多元化拿地模式新增項目48個,新增土儲面積約1121萬平方米,新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線占比約60%、強三線占比約40%。
截至目前,藍光已成功進駐全國12大區(qū)域,60余座熱點城市,開發(fā)項目超400個,擁有百萬余業(yè)主。
組織更新 雙總部啟航精英治理
強化組織能力,通過有挑戰(zhàn)性的實踐,走出舒適區(qū),從來都是企業(yè)基業(yè)長青的內(nèi)在動力。
在基本完成全國布局之后,藍光在2019年完成了“上海+成都”雙總部的布局,更引入了新的核心高管成員,職業(yè)經(jīng)理人團隊為公司發(fā)展注入了新鮮血液。
興業(yè)證券分析師認為,2019年底,藍光發(fā)展任命原華潤置地高級副總裁、華東大區(qū)總經(jīng)理遲峰為總裁,預(yù)期遲峰先生在行業(yè)資源、土地獲取、管理戰(zhàn)略、融資等方面會給公司幫助,同時對公司在華東區(qū)域繼續(xù)拓展帶來支持。
而2019年報顯示,藍光項目區(qū)域布局中,西南區(qū)域(含成都區(qū)域和滇渝區(qū)域)占比為30%,華東區(qū)域占比26%,華中區(qū)域占比22%,華南和華北區(qū)域占比分別為12%和10%。
2019年,藍光發(fā)展形成“上海+成都”雙總部發(fā)展格局,上海運營總部輻射范圍內(nèi)華中區(qū)域、華東區(qū)域銷售額均出現(xiàn)顯著增長,華中區(qū)域銷售金額同比增加65.19%,華南和華北區(qū)域業(yè)績也突破百億元,六大區(qū)域結(jié)構(gòu)占比顯得更加均衡。
風(fēng)險控制 活的久才能活得好
在很長時期內(nèi),高負債是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特點,那么降負債就是在這個風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場“活下來”,更加穩(wěn)健增長的必經(jīng)之路。
錢從哪里來,錢要怎么管?對糧袋子的守護需要有更高的管控能力。
2019年,藍光發(fā)展繼續(xù)拓展融資渠道,與16家大型銀行建立總行級戰(zhàn)略合作,多元化、全方位拓展境內(nèi)外市場融資渠道,授信總額超2200億元。同時,嚴(yán)格控制財務(wù)杠桿,確保資金安全和嚴(yán)控財務(wù)風(fēng)險。2019年公司凈負債率下降至80%以下,資產(chǎn)負債率控制在80%左右,扣預(yù)后的資產(chǎn)負債率僅為67.94%,財務(wù)杠桿的降幅明顯。
華泰證券分析師認為,2019年藍光發(fā)展通過公司債、短融、私募債等公開市場募資47億,此外2020年1月擬設(shè)立辦公物業(yè)類REITs,發(fā)行規(guī)模不超過人民幣10.65 億元。多元融資渠道通暢疊加負債率修復(fù)釋放杠桿空間,2020 拓展力度依然可期。
而在2020年初,藍光發(fā)展主體信用評級被大公國際資信評估有限公司上調(diào)至AAA,穆迪評級至B1,標(biāo)普評級為B+,評級展望穩(wěn)定。
2月18日,藍光發(fā)展公告決定,擬將目前持有的藍光嘉寶服務(wù)股份11584.02萬股由內(nèi)資股轉(zhuǎn)換為流通H股。分析師認為,若此次股份轉(zhuǎn)換順利完成,有利
節(jié)奏把控 從容面對市場穿越周期
2020年,面對經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境的考驗,藍光發(fā)展提出將在“精準(zhǔn)投資、卓越運營、資本突破、變革創(chuàng)新”的年度經(jīng)營策略下,積極面對挑戰(zhàn),平穩(wěn)度過疫情,從容面對市場。
節(jié)奏把控,對企業(yè)異常重要。融資節(jié)奏,投資節(jié)奏,營銷節(jié)奏和供貨節(jié)奏,在均衡、協(xié)同的效應(yīng)下才能實現(xiàn)“從容”。
這種節(jié)奏也只能在高品質(zhì)下的快速開發(fā)下,才可能得以實現(xiàn),而所謂高品質(zhì),標(biāo)準(zhǔn)是客戶滿意。顯而易見的是,2020年將是藍光大力塑造產(chǎn)品力的一年。
2020年,藍光計劃土地投資總額不超過400億元;自有房地產(chǎn)項目計劃開工面積1100萬平方米,竣工面積600萬平方米。
不破不立,藍光以提效率、促效益為目標(biāo),深入推進組織變革,進一步“強區(qū)域、精總部”。總部全面提升運營能力、強化投后管理,各大體系橫向貫通;區(qū)域以項目為導(dǎo)向,提升運營能力、營銷專業(yè)能力。以人才之變、組織之變、機制之變,持續(xù)優(yōu)化流程,提升效率、釋放活力,實現(xiàn)組織高效化、總部平臺化、區(qū)域公司化。以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向,推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型。各產(chǎn)業(yè)公司聚焦主業(yè),降本增效,與公司主業(yè)協(xié)同聯(lián)動。
30年的企業(yè)既成熟,又年輕。2020年的藍光持續(xù)實現(xiàn)高質(zhì)量增長,值得期待。
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本文標(biāo)題：年報大考丨藍光發(fā)展2019年成績單出爐
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