低調的中國工業地產，正在以一種比商品住宅、商辦地產更為理性并更接近國際化的方式快速發展。許多民營資本聚集搶得先機。
最新統計數據顯示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地共成交832幅，3153公頃，其中工業用地成交541幅，1858公頃，占到全市所有成交地塊總面積的近6成，較2010年上升12%。統計還顯示，來自上海本地及部分外地的民營企業，成為工業用地的主要買家。
民企搶籌工業地產
對很多房地產行業的從業人員來說，上海宇培，還是一個陌生的名字。但在高端物流地產領域，上海宇培(集團)有限公司(以下簡稱“上海宇培”)是目前國內最大的民營開發商之一。
上海宇培創始人、董事長李士發告訴本報，2011年8月，普洛斯通過收購美國知名房地產投資基金Equity International持有的誠泰企業(香港)有限公司100%股權，間接持有宇培集團49%股權。目前，宇培集團在上海、北京、蘇州、滁州、沈陽、武漢等地的物流倉儲地產資產組合已超過70萬平方米，固定資產規模達20億元。
“未來3-5年，公司將在上海、北京、廣州、沈陽、西安等22個城市，完成總面積超過300萬平方米的物流倉儲基地及電子商務中央倉儲分撥中心的開發建設，資產規模將達100億元。”李士發透露。
某種程度上上海宇培是目前國內工業地產的一個寫照。隨著傳統住宅地產逐步“退燒”，工業物流地產的資本關注度逐漸升溫。同策咨詢研究中心數據顯示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地成交面積總量中，住宅用地(含綜合用地)、商辦用地占比僅為29%和11%，分別較2010年下滑了9%和4%，而工業用地成交面積占比近6成，較2010年上升12%。
在龍年首月的上海土地市場上，工業用地火爆不減，共成交49幅，合計約257公頃，占到全部的土地成交市場的9成，創下了2008年10月份以來的月度新高。
類似的情況在國內普遍存在。同策監測的另外11個城市中，有8個城市2011年至2月中旬工業用地成交占比，較2010年有所上升。工業用地逐漸占據地方土地供應和成交市場的主力，對于宇培等工業物流地產開發商而言，機會就在眼前。“今年，宇培的土地儲備目標是1200畝。”上海宇培高級副總裁張瓏告訴記者，這個數字是去年實際完成量的一倍。
更多民企搶籌工業地產的潮流正在逐步形成。出讓結果統計顯示，民企是工業用地的拿地主力，約占6成。
低地價契機：回報率優勢漸現
更多資本的介入，推動工業地價不斷走高。
同策咨詢研究中心分析師許之靜指出，以上海為例，前幾年經工業用地價格表現平穩，且多為零溢價出讓。2007年至2011年上海全市工業用地成交樓盤均價依次為363元/平方米、366元/平方米、313元/平方米、347元/平方米、443元/平方米。
21世紀不動產上海區域市場中心統計還顯示，2011年，工業土地價格結束了多年來相對平緩的走勢，出現大幅拉升。2011年上半年，上海全市共有26幅地塊成交溢價率超過100%，其中有24幅為工業用地，多為上海本地民營企業所拿下。
不過，張瓏指出，盡管出現一波上漲，但目前國內大多數區域的工業土地依然處于被低估的狀態，以國際習慣采用的“工業、住宅地價比”指標衡量，這一比值還遠遠落后于國際平均水平。
地價的優勢體現在工業地產的投資回報率方面，尤其是高端的物流地產項目領域，投資回報率較住宅等傳統地產領域，呈現明顯的后來居上態勢。
李士發向本報記者透露，宇培的物流地產項目，年回報率達到10%、10年收回成本的水平。土地成本較低外，工業地產的建安成本也明顯較住宅商辦項目節省。
中金公司曾在2010年底的一份專題報告中預測，中國工業用地被嚴重低估，工業用地價格將迅速補漲，物流土地價格將大幅上升。一年多以后，中金的預測前半部分正在成為現實，物流地產尚需時日。
資本聚集也帶來了炒作“病毒”。許之靜指出，如江浙地區經濟較為發達，工業用地趨緊，且部分地區門檻低，如寧波、杭州的成交樓面均價僅200多元/平米，容易成為炒家的獵物。
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本文標題：工業地產“沉默中爆發”：民企搶籌
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