在房地產(chǎn)信托即將迎來(lái)兌付高峰的關(guān)口，市場(chǎng)各方均高度重視，嚴(yán)陣以待。

近日，來(lái)自資產(chǎn)管理公司（ＡＭＣ）和信托公司人士均向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目又有所“指示”。不過(guò)，據(jù)知情人士介紹，銀監(jiān)會(huì)此次的“窗口指導(dǎo)”并沒(méi)有新的監(jiān)管措施，只是再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“四三二”合規(guī)。

本報(bào)記者就上述說(shuō)法向銀監(jiān)會(huì)求證，相關(guān)人士對(duì)此不置可否。

風(fēng)控趨嚴(yán)

一家中部省份的信托公司高管告訴本報(bào)記者：“銀監(jiān)會(huì)所強(qiáng)調(diào)的合規(guī)要求，信托公司一般輕易不敢觸犯，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到嚴(yán)厲調(diào)控，信托公司的風(fēng)控越來(lái)越嚴(yán)格。”

實(shí)際上，在去年5月，銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)對(duì)部分信托公司進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“窗口指導(dǎo)”，要求嚴(yán)格符合“四三二”規(guī)定，具體是指地產(chǎn)商必須“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”。當(dāng)時(shí)銀監(jiān)會(huì)還要求進(jìn)行總量控制，穩(wěn)中有降，并且對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行“摸底”，下發(fā)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，重申“事前審批”制度。

2011年9月，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托再次發(fā)力，下發(fā)《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測(cè)3個(gè)月以內(nèi)到期信托項(xiàng)目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的措施，做到對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn)“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

受樓市調(diào)控政策的影響，地產(chǎn)商處境日益艱難。開(kāi)發(fā)商對(duì)于信托，有著復(fù)雜的感情，既有希望，亦有絕望。在從銀行難以融資的同時(shí)，信托成為了一條輸送資金的渠道。但是，高企的融資成本加之銷(xiāo)售回款不夠順暢，使開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎采取信托融資。

中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成在一份研究報(bào)告中指出，2011年開(kāi)發(fā)商的信托融資成本年息超過(guò)20%已經(jīng)成為常態(tài)，極端案例高達(dá)38%。

對(duì)于信托行業(yè)而言，2012年將迎來(lái)兌付的高峰期。長(zhǎng)江證券分析師劉俊預(yù)計(jì)，2012年一至四季度地產(chǎn)信托到期分布分別為689億元、876億元、992億元和967億元，季度分布較為均勻。

另?yè)?jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本身、房地產(chǎn)公司、信托公司這三個(gè)層面來(lái)看，雖然有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、個(gè)別房地產(chǎn)公司及信托公司需要關(guān)注，但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)可控。

一家大型信托公司人士告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該區(qū)別看待，因公司而異，“個(gè)別公司、個(gè)別項(xiàng)目可能存在風(fēng)險(xiǎn)，但整個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有那么大”。

劉俊也認(rèn)為，目前的風(fēng)險(xiǎn)僅在于單個(gè)項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)分析2012年上半年即將到期的地產(chǎn)信托項(xiàng)目情況，不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)尚停留在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)層面，并未過(guò)渡到兌付甚至行業(yè)信托性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，中金公司從開(kāi)發(fā)商資質(zhì)上進(jìn)行了區(qū)分，中金今年1月發(fā)布的《房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告》中提到，單項(xiàng)目低資質(zhì)公司的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高：分資質(zhì)來(lái)看，一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托，等價(jià)于高息貸款，且自身由于項(xiàng)目多、融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)有限；三級(jí)以下資質(zhì)開(kāi)發(fā)商多為項(xiàng)目公司，信托介入較早，以股權(quán)融資為主，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。

此前，一家資產(chǎn)管理公司高管向本報(bào)記者透露，銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)曾在一次行業(yè)內(nèi)部會(huì)議上表示，“大部分信托產(chǎn)品本身的質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，不過(guò)暫時(shí)會(huì)遇到流動(dòng)性的問(wèn)題”。

AMC趁機(jī)抄底

房地產(chǎn)信托兌付給信托公司帶來(lái)“不能承受之重”，不過(guò)對(duì)于AMC來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)大顯身手的好時(shí)機(jī)。

根據(jù)本報(bào)記者了解，四大資產(chǎn)管理公司已經(jīng)開(kāi)始接盤(pán)房地產(chǎn)信托不良項(xiàng)目。

今年3月，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“中國(guó)信達(dá)”）董事會(huì)秘書(shū)張衛(wèi)東在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“目前信達(dá)資產(chǎn)沒(méi)有大規(guī)模介入這種項(xiàng)目，也在觀望市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)。我們希望從公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)，從增加資產(chǎn)管理競(jìng)爭(zhēng)力的角度出發(fā)，而不是茫然地進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。”

根據(jù)媒體近期報(bào)道，中國(guó)信達(dá)旗下的金谷信托、信達(dá)投資和信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)基金，鑒于監(jiān)管層有意叫停AMC收購(gòu)不良信托資產(chǎn)，信達(dá)通過(guò)基金形式進(jìn)行收購(gòu)可變相實(shí)現(xiàn)規(guī)避。

近日，業(yè)內(nèi)有傳聞稱銀監(jiān)會(huì)叫停資產(chǎn)管理公司收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托資產(chǎn)。針對(duì)本報(bào)記者的求證，前述銀監(jiān)會(huì)人士對(duì)此也表示“不方便回答”。

中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者：“暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)，不過(guò)中國(guó)華融旗下有華融信托，如果做這種項(xiàng)目，將會(huì)發(fā)揮出集團(tuán)協(xié)同效應(yīng)。”

實(shí)際上，四大資產(chǎn)管理公司都已經(jīng)擁有信托牌照，東方、信達(dá)、華融和長(zhǎng)城旗下分別擁有大業(yè)信托、金谷信托、華融信托和新盛信托。業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，除了發(fā)揮集團(tuán)的協(xié)同效應(yīng)之外，AMC擁有收購(gòu)不良資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的資金實(shí)力。

但是，廣闊的盈利空間顯然更為資產(chǎn)管理公司所看重，正如張衛(wèi)東所言：“我們擁有專門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的人才，本身做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就需要項(xiàng)目和規(guī)模，如果總部能夠接盤(pán)信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”

（記者董云峰對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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本文標(biāo)題：銀監(jiān)會(huì)重提“四三二”合規(guī)房地產(chǎn)信托再遇窗口指導(dǎo)

地址：http://m.sdlzkt.com/a/kandian/20120420/53201.html

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