掌門人想讓（002024.SZ）做中國的沃爾瑪+，但在上市公司之外，蘇寧電器集團（以下簡稱“蘇寧集團”）擁有的另一張面孔可能是——隱形萬達。

　　在蘇寧集團給非上市部分蘇寧置業的任務是，在2020年建成300家蘇寧電器廣場和50個大型城市綜合體的蘇寧廣場。這個規模目標，目前除了萬達，國內開發商中鮮有能及。

　　“蘇寧做商業地產，首先是做商業。其價值，不取決于建筑的價值，而是給商家帶來的運營價值，與住宅完全不是一個概念。”蘇寧集團副董事長在接受本報采訪時如是說。

　　在對開發商巨量轉戰商業地產現象批駁不斷時，似乎沒有比商業巨艦做商業地產更合適的了。但作為一家傳統的輕公司，蘇寧的轉型，在平衡長短期資金特點、管理者和商戶雙重身份等方面，仍非坦途。

　　地產躍進

　　去年6月份，蘇寧電器集團公布了10年轉型規劃，即集中三個平臺的建設，對蘇寧易購進一步加大投入。其次是打造全國物流基地和配送網絡。再一個，就是加大蘇寧電器廣場和蘇寧廣場等商業物業自建。

　　蘇寧集團副董事長孫為民介紹，自2007年，蘇寧集團就開始加大商業物業的自主建設，去年年中明確規劃到2020年建成300個蘇寧電器廣場，50個蘇寧廣場項目。蘇寧在其中是主力店、品牌店，“希望與其他商業業態一起，打造商業圈生態。”

　　據了解，蘇寧廣場和蘇寧電器廣場，主要是按照商業體量來劃分。前者的建筑面積一般在30萬方—40萬方，后者則從幾千方到數萬方都有。“從形態而言，蘇寧電器廣場以電器店為主力，配以一些家居、餐飲和娛樂的業態。而蘇寧廣場，則是屬于大型的城市綜合體，包括零售、住宅、酒店和寫字樓，電器店是其中零售部分的主力店。”蘇寧集團副總裁蔣勇介紹。

　　在啟動商業地產計劃前，蘇寧實際上對高端住宅、酒店、物流地產等均有涉獵，目前又全面進入商業地產和科技地產。

　　蘇寧一直未對外宣布過公司實際的土地儲備和開發持有物業的總量。但據悉，該集團內部的非上市公司蘇寧置業，即蘇寧的地產平臺，其項目儲備中有近80座蘇寧電器廣場和蘇寧廣場，遍布北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市。

　　目前，蘇寧又開發了蘇寧睿城、蘇寧徐莊基地等科技園區。其物流產業基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、無錫、徐州、成都等數十個城市全面鋪開。

　　據透露，今年蘇寧計劃開工的商業地產項目達到數百萬平米，項目超過20個。“按照目前的進度，應該會提前完成集團的十年目標。”蘇寧集團一位管理層說。

　　變重的邏輯

　　中房信分析師薛建雄認為，蘇寧、國美()等電器連鎖商超之所以都走上了持有型物業的道路，主要原因在于，本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬，由此觸發了其打通上下游的想法。

　　據蘇寧電器年報，該公司現有實體店面以租賃方式開設為主，截至2011年末，蘇寧電器旗下連鎖店合計1684家，自持的連鎖店僅35個，比例僅為2%。

　　根據第一太平戴維斯的統計，近年優質零售物業租賃費每年上升幅度在8%—10%左右。而蘇寧這兩年正處于早期租賃店面到期，續租租金會有較大幅度提升甚至無法續租的處境。

　　年報顯示，2006年到2011年，蘇寧電器年租賃費用從9.5億元增加到36.2億元，增幅高于其營業收入的同期增幅。值得注意的是，這些年蘇寧的擴張多在租金基數較低的三、四線城市，由此比照，其租金升幅更為明顯。

　　核心優質物業資源的競爭日益加劇，租賃物業的硬件條件，也給蘇寧落實連鎖店標準化建設帶來較大的困難。“位置、面積和格局，你都很難調整。”前述蘇寧人士說。

　　此前，蘇寧在山東淄博等地籌劃的多家店曾因店面租賃問題而被迫閉店，店租問題已經成為制約蘇寧電器擴大發展的瓶頸。

　　近年來，公司在大力推動“蘇寧易購”網上購物的同時，也在實行“租、建、購、并”的實體店綜合開發策略，計劃在2020年將自建店比例提升到10%—15%。

　　但變重的同時，蘇寧可能需要面臨新的問題。薛建雄說，相比原來數百萬元租賃就可以開店的快速復制模式，如今動輒就需要投資數億元建蘇寧廣場。“地產業沉淀資金能力眾所周知，這對蘇寧運營資金和風險管控，將提出更高的要求。”

　　雙刃劍身份？

　　“蘇寧做商業地產，首先是做商業。因為商業地產的價值，不取決于建筑的價值，而是給商家帶來的運營價值，與住宅完全不是一個概念。”孫為民說，這種價值來自于兩個因素，一個是地段，另一個是商業業態組合的協同效應。

　　但恰恰有業內人士認為，蘇寧本來的大型商戶身份是一把雙刃劍，“蘇寧做商業地產，可能需要面臨的問題是招商，作為管理者和商戶的雙重身份，在布局零售面積時，這個平衡可能需要把握好。”薛建雄說。

　　“當然電器店是其中的主力店，但我們會綜合考慮整個廣場的業態布局，包括引進餐飲、百貨、影院等主力業態。電器實際上是消費目的性非常強的業態，蘇寧旗下會員人數超過5000萬，這對餐飲娛樂類需要聚人氣的客戶而言，非常有吸引力。”一位蘇寧管理人士說。

　　雖然蘇寧商管公司主要以蘇寧集團原來的隊伍為班底，在商戶資源上可能并沒有太大的優勢，但是一方面，有蘇寧本身在商業運營領域的品牌，其次，我們最近在做的一件事是，與商戶領域Top10進行洽談，他們對蘇寧在建項目都非常認可，這跟我們本身在選址上的高標準分不開。

　　4月中旬，無錫崇安寺項目被作為蘇寧廣場品牌發布的所在地。據了解，這是蘇寧目前在建20個蘇寧廣場項目中最大的一個，總建面達32萬方，其中購物中心面積為10萬方。當時拿地時期本是土地市場低點，但是該項目樓板價仍然達到七八千元每平方米，接近周邊住宅售價的一半。

　　孫為民介紹，“樓板價不低是因為地段效應。由于這個項目是無錫市第一人民醫院舊改項目，處于無錫知名的崇安寺商圈，處于在建的兩條地鐵線換乘站上蓋，商業潛力非常大。”

　　據介紹，自去年年底啟動的無錫項目招商，截至4月份，10萬方零售面積已經簽下了40%，“估計年底能完成任務”。該項目計劃2013年正式亮相。

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本文標題：蘇寧的第三張面孔：向地產躍進

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