“獵手們”嚴密觀察著開發商們的一舉一動。
“最近總是接到資產管理公司的電話，問我有沒有開發商還不起債了。”總部位于上海的某信托公司業務經理告訴本報記者。據其透露，其中最活躍的當屬華融資產管理公司和東方資產管理公司。他們等待的是逾期未還貸款的開發商，捕捉的是低價收購的機會。
春寒料峭，從2012年3月開始，將迎來首個信托兌付高峰。“即使銀行貸款也有呆壞賬，個別房地產信托出問題是大概率事件。” 前述信托人士說。
“錢荒”中的開發商，如果不想坐以待斃，就必須主動出擊。
搶奪信貸
2月16日，萬達集團與中國進出口銀行簽訂戰略合作協議，后者將對萬達的文化、旅游產業及跨國并購業務提供金融支持。但雙方沒有透露授信的額度。
旅游地產需要大量的資金投入，而銀行一直在收縮地產領域的信貸投放。一位國有銀行總行人士告訴本報記者，監管部門再三警示房地產貸款風險，小企業基本很難貸到款，只有大企業能獲得先機。
除了萬達以外，2月8日，中信銀行發布公告稱，同意對中信集團的8家關聯方企業進行授信，授信總額為18.175億元。其中，中信房地產股份有限公司參股的兩家公司獲授信額度達11.4億元。
銀行對房企的授信更多是緊密合作關系的象征。前述銀行人士告訴本報記者，即使是授信，在發放貸款時也要逐筆審批，企業要想如數貸到授信額度很難。
銀行的授信額度也在逐年減少。2011年5月，由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布的《2011中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，上市房企的銀行授信同比下滑超過6成。
商業銀行在擔心什么？招商證券近期對北京、上海、廣州、深圳、福州等地銀行及信托、擔保公司及監管部門進行的調研顯示，銀行人士普遍認為，融資平臺貸款短期沒有特別需要擔心的，而房地產貸款特別是中小房地產企業貸款，則是未來幾個月需要重點關注的領域。如果房地產市場繼續低迷，許多中小開發商二季度將面臨資金鏈斷裂風險。
信托兌付有策？
2010 年以來，房企很難在資本市場募資，銀行貸款嚴格受限，房地產信托成為開發商的“救命稻草”。
用益信托工作室發布《2011年房地產信托發展報告》稱，2011年全年共發行1003款房地產信托產品（含保障房），發行規模為2864.1億元，同比分別增長66.33%和43.7%。2011年通過房地產信托融資規模最大的是萬達，發行了10款產品共71.76億元；其次是萬科發行了8款產品融資規模達48.93億元。
但信托公司并不擔心上述“兩萬”的還款能力，兩家公司2011年營業收入均過千億，真正擔心的是中小企業的還款能力。
國泰君安的報告指出，房地產信托本金到期兌付第一個高峰期是2-3 月。據不完全統計，2012年總到期規模1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。
在金融信托專家孫飛看來，最近頻繁發生的提前償付現象，反映了信托業界的擔憂。“在資金充裕的情形下，開發商為了節約利息，提前償付實屬正常，但眼下更多是信托公司提前在做風險準備。”孫飛對本報記者說。
例如，山東信托近日發布了《彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃提前
分配公告》，表示因借款人提前償還該信托項下部分貸款本息，該信托計劃項下14個月期限信托單位已達到信托合同中提前終止條件，同時達到了預期年收益率8.5％。
天津信托近期發布的公告顯示，“正元投資·信達地產股票收益權投資及回購集合資金信托計劃”于2009年11月發行，應在2012年5月到期，但實際上在今年2月10日提前宣告終止。信托公司在10個工作日內對該信托產品進行清算，并于今年2月24日前將信托財產劃入受益人指定的銀行賬戶。據了解，還有一些提前清盤的信托在暗中進行。
也有銀行人士擔心，今年二季度開始大量到期的房地產信托可能成為房地產風險暴露的開端，擔心系統性風險的傳導。
孫飛指出，如果房地產信托出現到期不能兌付，信托公司可用自有資金收購，發新還舊，但未來需承擔資產質量的風險。
前述信托人士也告訴本報記者，監管層并不同意借新還舊，但信托公司會暗中操作，改換名目發行新的信托，或通過不同的信托公司來融資。只要房地產公司還能償還利息，這樣的循環就能繼續。開發商和信托公司都諳熟這樣的手法。早前，資金鏈緊繃的天津星耀五洲項目就頻頻利用信托貸款，借新還舊。
從大環境來看，今年房地產信托的發行難度再度升級。東北證券近日發布的報告指出，房地產市場下行壓力增大，一些厭惡風險的投資者將避開房地產信托，致使其需求有所下降。
從2011年1至12 月份的數據來看，各種信托資金投資領域中，規模占比最高的依然是房地產。房地產信托的設立規模為2670.7億元，占比為38%。排在第2名的是金融領域，成立規模為1507.6億元，占比為22%。
不過，房地產信托占比雖高，但從2011 年8 月份以來，房地產信托的發行數量和發行規模，均呈逐月下降趨勢。信托的規模占比和同比增長率也在下降。
國泰君安證券分析師預測，資金鏈緊張的項目，被萬科等具有現金和管理優勢的龍頭公司并購是必由之路。
另辟蹊徑：私募票據
銀行放貸受阻，信托融資難度增加，許多企業另辟蹊徑。
最新消息顯示，中國建筑（601668.SH）已委任中信證券（600030.SH）獨家主承銷其將于今后幾周推出的私募中期票據，總額30億元人民幣（4.77億美元），期限3年。去年3月和7月中國建筑曾分別以5.65%以及5.44%的票息發行了60億元及40億元公募中票。
中國建筑相關人士向本報記者透露，股權融資的門對地產企業關閉了，民間資金代價太高，可用的融資方式只剩下銀行借款和票據負債融資。目前這種融資方式難度并不是很大，成本也與企業資質有關系。
據了解，所謂私募債，即非公開定向發行，不同于公募債券在公開市場進行交易，只能在最初的投資者間通過協議轉讓。企業發行公募債券上限為公司凈資產的40%，而私募票據則可突破這一限制，且無需定期披露財務報表。
不只是中國建筑。中國銀行間市場交易商協會網站近日披露，華僑城集團已獲準注冊總額60億元的私募中期票據，有效期兩年。華僑城或以委托貸款方式貸給旗下公司康佳和華僑城A（000069.SZ）
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本文標題：“錢荒”之戰 開發商急尋資金來源
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